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住宅商用未经同意，邻居有否决权

法律快车官方整理

2019-11-06 05:43

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　　“住宅商用”在我市是较为普遍的现象，倘若有人在你的住宅楼里开公司、开超市、开美容院甚至办培训班，你有何感想?尽管某些“住宅商用”属于便利店性质，在一定程度上临时填补了部分配套设施的空白，但由于流动人员太多，缺乏相关监管措施，易形成安全隐患。

　记者近日对此进行了调查。

　　■调查：居民楼里商家“满营”

　　17日上午，记者走进二环南路附近一大型住宅小区，整个小区显得干净整洁，环境也很优雅。但抬头仰望小区的高层住宅楼记者发现，很多居民楼的窗户上贴着房产中介、彩票、蔬菜超市、洗衣、按摩、送水等广告。正在小区里散步的林阿姨说，商铺里不断有陌生人进出，有时还吵吵嚷嚷，让人感觉很不安全。

　　18日，记者在朝山街一小区看到，有一家商店开在一楼，正在营业。这家商店没把临街的阳台开辟成门面房，只是在一楼的阳台上放了一个牌子，写着“商店”二字。记者通过连续几天采访，发现同样的现象在很多居民区都可以看到。据了解，“住宅商用”已成为一种较为普遍的现象。小区内的商铺、库房、办公室除少部分是该小区业主开办的，绝大部分是小区外的人租房开办的。

　　■业主：影响居住环境且扰民

　　在二环东路某住宅楼：市民李女士购买了一套小高层住宅，装修后搬进去没几天，发现一楼住户挂上了某房屋中介公司的招牌。李女士有一个不到一岁的女儿，平常由母亲照顾。“我妈平常都不敢带女儿到楼下玩!”李女士直言，“天天有陌生人进进出出，有时候还上楼转悠，这太不安全了。”

　　在山大路某小区，居住在8楼东户的林小姐对记者反映，自家对门开了一家广告公司，经常长时间占用电梯运送物资。有时晚上零点了公司还在加班，不断有人进出，影响邻居休息不说，还让人觉得不安全。

　　■商家：租用住宅降低成本

　　记者采访了解到，“住宅商用”现象基本分为两类，一种是便民类，一种是创业类。

　　便民类的商家主要包括蔬菜店、副食店、干洗店等，一些新建小区因种种原因，相关的服务和商业配套设施往往跟不上，这类商家的出现，基本上能得到周边住户的默许。

　　刘女士在二环南路购买了一套三居室住房，拿到钥匙后，她并没有着急装修搬进去居住，而是简单收拾一下，开了个蔬菜店。刘女士说，该小区附近没有菜市场，只有一家小型超市，她就抓住了这个商机。

　　创业类的商家主要包括一些科技公司、广告公司、中介公司等。一些刚刚起步的小公司，为了降低创业成本，把自购或租赁的民宅当作经商办公地点。

　　去年从山大毕业的小王，毕业后和同学在山大路附近的小区租了一套房子开了一家小公司，小王说，之所以选择住宅楼是因为租金、物业费以及停车费远远低于写字楼和门头房，另外，水电费、宽带费等按民用价格收取，大大降低了成本。

　　■物业：管理上有心无力

　　“住宅商用”引发的扰民问题，很多业主都向所在小区的物业抱怨过。“我们也无计可施，房屋是居民的私有财产，由于物业没有执法权，我们无权干涉，也不好管理。”接受采访的物业管理人员几乎都这样说。

　　一些小区的物业部门也不希望“住宅商用”。19日，记者在一物业公司了解到，小区物业是非常不愿意让住宅用房用于经商的。因为陌生人进出时，保安都要进行登记盘查，小区如果多了办公单位，进出的人多了，物业的管理任务也就重了。另一方面，来往人多，无形中增加了物业的工作量。

　　物业公司负责人说，物业虽有管理职能，但不是行政职能部门，不能强令公司迁出，向相关行政管理部门反映，但管理部门往往又把“皮球”踢回来，让物业来协调。物业只能适当提醒这些公司注意卫生、注意秩序等，如果劝解不起作用，也没其他办法。

　　■律师：“住宅商用”应经其他业主同意

　　小区住宅究竟能否用作经营?据北京市京大律师事务所济南分所孙鲲鹏律师介绍，《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。

　　孙鲲鹏说，《物权法》第77条同时规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。“这里所说的‘有利害关系的业主’就是本栋建筑物内的其他业主。如果业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。”

　　孙鲲鹏介绍，只要家庭住所变更为非生活用途，都可视作经营场所，如果小区内的商业公司严重扰乱了居民的生活，居民可以诉诸法律解决，责令其停止侵害行为。

　　您所居住的楼房忽然“住改商”了吗?您对这一现象有什么高见?请拨打本报新闻110热线82886110参与讨论，共同寻求破解这一问题的办法。

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关联法条

《中华人民共和国物权法》第七十一条

《中华人民共和国物权法》第七十七条