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律师解读物权法：保护个人物权就在身边

法律快车官方整理

2019-11-06 21:29

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　　3月16日上午，倍受关注的物权法草案在历经13年酝酿和广泛讨论，经过全国人大的八次讨论审议之后，终于在十届全国人大五次会议上高票通过。《物权法》约2.2万字，分为总则、所有权、用益物权、担保物权和占有，共5篇19章247条。这部法律将于2007年10月1日起施行。

　　《物权法》作为民法的重要组成部分，秉承了宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的精神，是一部确认财产、利用财产、保护财产、调整财产关系的重要基本法。这部法律对物权法的调整范围、原则、所有权、用益物权、担保物权、登记制度、物权的保护等作出了详细规定。国家所有权、集体所有权、私人所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等都属于物权。物权的客体主要是不动产和动产。任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务，不得干涉权利人行使物权。权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。私人对其依法取得的生活资料和生产资料享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资以及因投资获得的收益。《物权法》还对相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等也相应作出了规定。

　　作为一部规范财产关系的民事基本法律，现在社会各界对《物权法》的关注程度，实际上已经超出了对物本身的关注，即对公民的个人物权能得到何种程度的保护更为关注。这部法几乎与每个人的生活都息息相关，《物权法》就在我们每个人的身边。

　　一、公私财产平等保护

　　过去，许多人存在一种顾虑：即私人财产受保护程度不如国有和集体财产。《物权法》则强调了公私财产一律得到平等保护。它规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”物权法对私人财产保护的意义，就在于激发全社会每个普通公民创造财富的蓬勃活力。进一步发展社会经济、推动改革开放、保障各种经济形态健康发展，促进社会和谐和进步。

　　二、住宅建设用地使用权到期后自动续期

　　过去，许多房屋业主都担心，70年后住宅建设用地使用权期满后，我们赖以生存的房子怎么办？《物权法》也回答了这个问题，它规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一规定使广大房屋业主吃了一颗“定心丸”，他们说，70年后只要房子不报废仍是我们的，儿子、孙子，可以世世代代相传下去。

　　三、土地承包期届满可按国家规定继续承包

　　在农村实行土地承包经营将是我国长期坚持的一项基本制度。过去，广大农民普遍担心承包期届满后怎么办？《物权法》明确规定“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”这一规定赋予了农民长期而有保障的土地使用权，既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，又为今后随着时代发展和社会进步修改相关法律或者调整有关政策留有充分的余地。

　　四、建筑物共有部分归业主所有，小区车位车库应首先满足业主需要

　　随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因建筑物共有部位，小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷一直是社会各界关注的热点。《物权法》也充分考虑到了这个问题，它规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，开发商、物业公司不能再任意使用建筑物的共有部分；也不能将车位收费所得据为己有。所收费用在扣除必要管理费后的所得款项属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，损害的是无车业主的利益。因此，只有让全体业主共同分享停车利益，才能体现公平的原则。

　　五、保护“阳光权”，细化相邻权

　　近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧。一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，致使房地产开发存在违规施工。楼宇层数过高、人口密度过大、违章搭建时有发生，影响相邻建筑的通风、采光，“阳光权”纠纷日益增多。《物权法》规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”为公民维护“阳光权”提供了法律依据。同时，《物权法》进一步细化了相邻权的内容，使其在具体的司法实践中更具操作性。通风、采光、日照也成为物权的延伸受到了法律保护。

　　六、选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

　　近年来，有些物业公司不受业主欢迎却赖在小区不走，新的物业公司无法进入。物权法规定：“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。”同时，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。《物权法》明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，维持自己的权益，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。同时，《物权法》对业主代表机构的权利和行使也作出了相应的制约，即当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，《物权法》规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主对侵害自己个人合法权益的行为，也可以依法向人民法院提起诉讼。

　　《物权法》通过一系列与人民生活息息相关的规定，保护广大人民群众的切身利益，激发人民群众创造财富的活力，促进社会和谐。例如：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取；法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押；基金份额、应收账款等财产权利可以质押；任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用；集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销……孟子云：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”物权法就是让“有恒产者有恒心”，并鼓励民众去努力创造财富，国家法律保护合法财产无后顾之忧，这对维护人民的合法权益具有很深也很实在的意义。（作者系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）

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