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群租房能否向你说再见？

法律快车官方整理

2019-11-07 04:46

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　　核心提示

　　160平方米的三居室被隔成12间租给20多名租客，连厨房和阳台都住了人，“超负荷”使用卫生间终于使下水管堵头脱落，污水泄漏，楼下的邻居可就遭了殃……日前，海淀区世纪城的许女士就遇上了这样的堵心事。许女士一气之下将楼上的业主告上法庭，要求获赔16万元并停止群租行为。7月3日，海淀区人民法院开庭审理了此案，但因被告要求举证，官司至今未了。

　　世纪城的群租现象绝非个例，回龙观、珠江绿洲、三环新城、天通苑均是群租“重灾区”。前不久，天通苑社区网站上的一篇名为《向群租说不》的倡议书更是引发广泛关注。那么，群租现象为何层出不穷，又为何屡禁不止？

　　晨报记者岳亦雷

　　许女士是中国人民大学教师，家住海淀区世纪城三期时雨园小区，她的楼上邻居是同校职工王女士。去年10月，许女士发现楼上王女士家有许多陌生房客，后来知道王女士将自家160平方米的三室两厅隔成了12间，并租给20多名租客。

　　今年4月5日，许女士出差归来，当天上午就接到物业公司的电话，称她家漏水了。许女士回忆说：“当时我赶回家中，被屋内的惨相惊呆了，整个房间内的积水有四五厘米深，夹杂着污物。房屋装修、家具、书籍和个人物品等被严重损毁，家庭财产遭受重大损失。”经查，原来是楼上群租户“超负荷”使用卫生间，多次堵塞下水管后又进行违规疏通，从而导致下水管堵头脱落造成的恶果。事后，许女士、王女士、物业人员及中介签署了一份协议，王女士自愿承担责任并赔偿。但时至今日，原告许女士没有得到一分钱赔偿。一怒之下，许女士将王女士起诉至海淀法院，要求判令被告赔偿原告各项经济损失共计16万余元；判令被告立即停止将住宅改为经营性用房的行为，恢复房屋原有结构和功能。

　　7月3日，该案一审在海淀法院复兴路法庭开审，但被告要求举证，导致该案延期审理。至今，该案仍未结案。

　　新闻回放：一怒告同事，只为群租房

　　私搭乱接的电线成为群租房的安全隐患。晨报记者岳亦雷/摄

　　前不久，天通苑的社区网站上，一篇名为《向群租说不》的倡议书呼吁大家联合起来，以集体诉讼的形式制止群租的蔓延。该倡议书发起者董先生表示，群租已经侵害了自住业主的利益，给他们带来了环境、消防等重大安全隐患，“另外，居住密度大，所消耗资源远远超出了设计标准，增加了火灾发生的可能性。一旦发生火灾，防火通道无法满足如此高密度人群的疏散，可能会酿成更大悲剧。”董先生告诉记者，最近有关部门对天通苑群租房进行了一次安全大检查，结果显示，几乎所有的群租户燃气安全标准都不达标。

　　此外，群租住户人员混杂，还带来一定的治安隐患。“人员太混杂，不法分子也容易渗透啊。部分低素质房客缺少公共道德，在楼道堆放垃圾，让我们这些自住业主深受其害。”

　　对正常居住的业主来说，超规模租赁群体的出现无疑会导致电梯等小区公共资源分配不公，并且会使相邻房产因此而贬值。“民用住房的水电使用、排水排污设施都是按照一般家庭的人口数来设计的，如果普通三居室住上20多人，下水道能受得了吗？”董先生表示。但在多次向小区物业反映后，物业的答复如出一辙：只能负责业主门外的公共区域，至于门内的情况，业主把房屋租给谁、租给多少人，我们无权过问。

　　“我国现在还没有完整的租房法，这就使得部分利欲熏心者打法律的擦边球，以牺牲他人权益来换取自己利益。”董先生对群租深恶痛绝，他总担心自己也会成为群租房的受害者，“所以我只能呼吁大家联合起来，以集体诉讼的形式引起社会的关注，制止群租的蔓延，不要等到亡羊之后才去补牢。”

　　邻居烦恼：物业不作为，业主干着急

　　记者在采访中发现，群租现象并非世纪城独有，回龙观、珠江绿洲、三环新城等大型社区以及一些大医院的周边小区都是群租客的聚居地。据悉，号称“亚洲第一社区”的天通苑群租现象尤为泛滥，被打上隔断对外群租的房屋比例超过三成，在西三区等大户型小区比例更是超过五成，这种现象已经持续两三年。

　　7月9日，晨报记者以租客身份联系到天通苑的一位“二房东”吴先生，并按照他的指点很快找到一处群租房。看到记者到来，里面的租客并没有感到惊奇，照旧干着自己的事情。记者发现，原本三室两厅的房子被隔成了9个小单间，除主卧和两个次卧外，客厅和阳台也被隔成了5个“卧室”。就连厨房也难逃“厄运”，被隔出一半后租给了两名房客。而房间之间的通道仅70多厘米宽，勉强能容一人通过，电源线、电视信号线就盘在墙角，走路要加倍小心。通道内漆黑一片，完全看不到阳光，大白天也得开着灯。

　　从石家庄来北京找工作的租客小刘告诉记者，这个房子除一个小单间仍未租出外，其他8间总共住着14个人，她自己住在一间小隔断房中，面积不足8平方米。“生活很不方便，大家共用一个厨房、一个卫生间，早上起床洗漱、上厕所都要抢，晚上洗澡也要排队。”

　　除了一张单人床和一个简易组装衣柜外，小刘的房间内别无其他家具，“也放不进其他东西了。”小刘苦笑说。“由于没有窗户，房间内即使开着门也像蒸笼一样闷热，没有空气对流，洗的衣服都晾不干。”唯一让她满意的就是房租：“一个月300元，这在北京算是很便宜的了。”

　　记者暗访：本是三居室，如今变9“户”

　　楼上群租房漏水，楼下业主遭殃。许女士/供图

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　　治理不易：监管有空白，不宜“一刀”切

　　某地产中介人士黄先生告诉记者，高房价下的高租金是群租现象产生的根本原因。“目前北京房屋租金水平仍高居不下，一般的一居室月租金要2000元左右，四环以内最低2200元，两居室四环以内要2600至2800元，交通好、设施好、地段好的就更贵了。”记者也注意到，同样高房价的上海、广州等地近几年也出现了“房中房”。

　　中大恒基房地产经纪有限公司的调查数据显示，今年上半年成交量中的群租房明显上升，群租比例达到6.2%，往年只有2%至3%，比去年同期激增了1.5倍以上。调查显示，往年群租市场主要集中在海淀等高校周边，消费群主要为考研及少数毕业生，而今年却由原来的考研人群转变为目前的毕业生和失业人群。“而实际上，群租的比例还会更高，因为很多都是直接跟房东或二房东签的合同。”黄先生说。

　　为获更大收益，中介和二房东往往建议房主把客厅、阳台、厨房等空间充分利用起来，以天通苑为例，如果仅出租原卧室，三居室每月租金仅为3000多元，而加上隔出来的单间，每月约为5000元。而海淀区世纪城等小区，群租三居室每月租金高达8000多元。“我们的利润率会大大提升，而房主也因得到更多租金而欣然同意。”一位“二房东”告诉记者。

　　房东得利：群租收益高，租金可翻番

　　上海：限制承租最低标准

　　2007年，上海曾颁布《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》，禁止群租。《规定》中明确，居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，客厅、厨房、卫生间等均不得单独出租；一间房只能出租给一个家庭或者一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间按间或按床位转租等。不过据报道称，由于该规定和物权法存在一定冲突以及中介的趋利性很难有效行使监管职能，上海很多地区仍存在群租现象。

　　广州：立法强拆“房中房”

　　今年5月13日，广州市长签发了《广州市人民政府关于开展房中房整治工作的通告》，《通告》要求，违反规定的业主或代理人应在今年7月31日前自行拆除违法改建部位，恢复房屋原状，而这《通告》的对象，正是广州4300多套“房中房”。

　　《通告》对拆除“房中房”给了一个时间表：今年6月，管理部门将对“房中房”摸查完成后进行核实。7月，劝说业主自行拆除。8月开始，对《通告》限期内未拆除的发出《行政处罚决定书》，责令限期拆除。9月至11月，对逾期不拆除的，由工作小组依照法定程序，向法院申请强制拆除。12月，对全市整治工作进行检查和验收。

　　7月3日庭审结束后，“北京群租第一案”原告许女士表示，“正常出租我不反对，但我要求被告终止群租行为，不然即使我赢了官司，还会生活在惊恐之中，说不定哪天悲剧还会重演。”

　　然而，如何区别群租与正常的出租行为却是一个意想不到的难点。北京蓝石律师事务所侯玉红律师表示，群租并非一个法律概念，目前关于群租如何界定、由哪个部门监管，法律上还是一片空白，也给判定群租案件造成了一定困难。但她认为：“三居室的房子住了20多人，甚至连厨房都挤了三人，房屋原来的结构已被严重破坏，由此也造成了很大的安全和消防隐患，这肯定不是正常的出租行为了。”

　　日前，《上海市实有人口服务与管理若干规定（草案）》正在征求意见。《草案》规定，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。侯律师认为：“如果北京也能落实这种政策法规，就能很好地规范群租现象了，最起码能避免厨房和阳台等非出租地点的出租行为。”天通苑业主董先生也表示，即使目前不能严禁群租，但至少应该规范一下行业标准，提高一下准入门槛。“比如群租房电线应该是暗线，裸露在外很容易引发火灾，燃气安全要达标等。”

　　作为“北京群租第一案”的代表律师，侯玉红认为，群租现象的管理和规范考验着政府的管理智慧，政府作为城市公共管理者，除了需要对群租进行规范和监管外，还应兼顾低收入群体的基本生存权。她表示，群租现象是由市场形成的，低收入群体需要生存，群租的确可以节约生活成本，某种意义说，这些群租房就是低收入群体的“廉租房”，如何正确规范和引导，是政府应该积极考虑的问题。

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