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小区丢车如何定责

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2019-11-07 20:22

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[导读]

房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：

孙某是某单位的汽车驾驶员，负责驾驶本单位的现代牌小汽车。孙某住在某小区内，每逢周末或者节假日，孙某就将小汽车停放在其居住的小区内，物业公司为孙某提供了专门的固定停车位，而孙某每次停车过夜交给物业公司停车费5元。一年多以来，双方达成了默契，物业公司收费，孙某停车，相安无事。
2005年5月1日，孙某单位“五一”放假，晚上孙某又如往常一样驾车回家，将车停到泊车的区位，可在第二天的早晨7时许，孙某准备驾车出行时，却发现车辆不翼而飞。孙某所在的单位认为是物业公司严重失职导致其单位的汽车在小区内被盗，一纸诉状物业公司告上法庭，要求物业公司对车辆的丢失承担全部的赔偿责任，赔偿车辆的各项损失12万余元。
在法庭上，法官对某单位起诉所依据的法律关系进行调查，问其是基于什么法律关系起诉物业公司？该单位是基于保管合同关系起诉物业公司。认为物业公司收取了车辆的停放管理费，表明其和物业公司已建立了一定的合同关系，物业公司理应尽职尽责的承担对该车的保护和管理职责。作为被告的物业公司则认为，其仅提供车辆的泊位，并无保管的责任，不存在保管关系，该单位车辆的被盗，不能向他们提出赔偿的要求。
法院审理后认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的越干规定》第五条的规定，在合同案件纠纷案件中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，该单位明确选择一局保管合同关系起诉，理应对该合同的成立承担相应的举证责任。然而，作为原告，其司机在小区内停车并向物业公司交纳停车费的事实并不能证明双方保管合同关系的成立。因为孙某停车后，自行锁车，并没有将车辆的控制权交于物业公司，车辆仍然处于孙某的控制，使用，保管的范围之内。而且，小区内限制地块的车辆泊位的土地使用权是属于全区居民共有，孙某所缴纳的停车费归全体居民所有，物业公司并非就此盈利，其仅仅是旅行代为收费的义务，所以不能将物业公司提供的停车便利义务定性为保管。最终，法院认定该单位不能充分举证其和物业公司之间的保管关系成立，故原告的诉讼请求不予支持。
东港区人民法院法官王世伟、山东海洋律师事务所律师孙绪利评析：
保管合同的成立与否，很关键的一条就是在于保管物的控制权是否转移。从本案看，尽管孙某把车辆停在小区的固定车位上，但车的钥匙却始终由孙某实际保管，该车辆何时开走，出行皆由孙某自行决定，此也意味着保管物并未实际交付。按合同法的规定，保管合同是实践合同，即保管物交付后方成立，所以本案中法院最终认定原告所主张的合同关系没有成立。
从某种程度上讲，本案更类似于一种场地租赁使用的性质，即物业公司代理业主把小区内闲置车辆泊位的土地使用权提供给孙某，然后向孙某收取一定的场地使用费。从租赁的法律关系讲，一般情况下，承租人在自己租赁的场所内失窃，出租人并不承担相应的民事责任。
律师提示：近年来，小区内的车辆失窃要求物业公司进行赔偿的案件在法院又上升的趋势，但目前我国队物业管理的规范尚处于起步阶段，相应的法律，法规和规章对物业公司的法定职责还很难明确界定，这对业主起诉也是一个非常不利的因素。从目前看，小区业主要想避免小区丢车或者在丢车后获得相应的赔偿，最好在三个方面多加注意：一是在小区内建一个非常安全的停车场所；二是在物业管理合同中明确车辆失窃的责任；三是和物业公司订立完整的车辆保管合同。

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