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经适房制度漏洞源于保障方式错位

法律快车官方整理

2020-01-10 14:49

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　　居民对住房的需求可分为多个层次，包括对住房居住权这个较低层次的要求，和对住房所有权这个较高层次的要求。与此相对应，住房保障包括对住房居住权的保障和对住房产权的保障，将住房权上升到人权的高度加以保障，实际上就是指对居住权的保障。中国作为发展中国家，国力还较为有限，要一步到位建立以保障住房产权为核心的保障体系根本不切实际。现阶段，将我国住房保障目标定位于保障困难群众的居住权应是正确选择。

　　我国经济适用住房保障主要是实物保障，另外货币直补也渐成风气；但无论是实物保障还是货币补贴，经适房保障主要为受助者一次性解决住房产权提供帮助，这个保障方式偏离了我国住房保障应主要“保障居住权”这个正确目标。

　　从各国住房保障经验来看，绝大多数国家住房保障也都是以改善困难群体的居住条件为目标。比如，美国曾出现过“莱维顿”式住宅，这些住宅大多位于市郊，它造价低廉、经济实用，房屋价格非常便宜，相当于我国的经济适用房。但价钱便宜的原因绝无我国经适房建设用地由政府低价划拨之缘故。事实上，美国政府对中低收入阶层自购住房提供的保障，首先是帮助购房者获得购房贷款或提供贷款担保，即提供住房信贷支持政策和购房信贷保险政策；其次就是对其购买自有住房实行减免税政策，即免征贷款利息税、所得税，减征财产税等等。但以上政策隐含的财富再分配功能较弱，更没有直接为购房者提供大量购房资金、或是把住房变相折价卖给购房者。

　　当然，也有为购房者提供大量购房资金的，比如，新加坡对购买一室一套公有住宅的家庭，政府补贴1/3；购买三室一套的公有住宅，政府补贴5%；另外政府通过减让土地费用的方式向最大的住房供应者———建屋发展局进行间接补贴，可以看出我国的经济适用房制度明显借鉴了新加坡的经验，但问题是两国国情根本不同。新加坡是个国土面积仅680多平方公里、人口400多万的城市型国家，人员性质和收入状况很容易搞清，人们法制意识普遍较强，而且为防止一些人买保障房作投资用，住房保障政策还附加有一些严格的约束条款，因此很少发生炒卖保障房现象。

　　反观国内，中国作为泱泱大国，在城市化浪潮冲击下，城市人口的户籍变动频繁，居民成分复杂，流动性也相当强，既没有形成完整的个人收入信息管理系统，各地的住房档案数据也没有实现联网共享，因此即使要搞清哪些人够格享受经适房保障也几乎是项不可能完成的任务。但经适房保障制度却“迎难而上”，把含有巨大财富再分配功能的保障制度建立在一些拿不准的基础数据之上，加上国人的法制观念还不强，一些强势者以强欺弱，巧妙钻营经适房保障的制度漏洞，由此产生社会不公也就并不意外。比如最近深圳经济适用房分配不公的消息频见报端，可以说这绝非个例。事实上，一些地方强势者家有三套房、四套房的现象并不鲜见，其房屋来源有的就是经适房。

　　经适房保障制度的致命漏洞，在于其残存的巨大财富再分配功能。对于这样分配财富的政策，强势者运作起来更为得心应手，而住房困难户作为弱势群体，一般来说对政策理解能力有限，有的困难户因考虑居住成本搬到城郊居住，甚至不知道有住房保障这方面的政策，即使他们掌握了政策也可能由于无门无路而申请不上；本来这些困难户只求有安身之所，不求住房产权完全归己，但经适房保障目标却定位于为困难户获取住房产权，其结果是既没有为多少困难户解决住房产权，还使得国有资产或纳税人的财富流进不法者的腰包。

　　此外，经适房建设用地以行政划拨方式供应，项目建设减免各种行政事业性收费，但这些好处有些也会被中间环节截留，比如转化为权钱交易的回扣。就算这些好处能够不折不扣落实到保障对象手中，也会形成福利固化。因为保障对象获取了经适房产权，他对经适房就可行使占有、使用、收益和处分的权利，即便今后他的经济条件改善、或者子女成人另立门户，他获得的这部分保障事实上已演变为既得利益、被固化，这些利益甚至可由子女继承，也不管他的子女将来是穷还是富！

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