法律知识

安徽省宣城市购房合同200多条不合理条款被删改

法律快车官方整理

2020-01-14 10:16

人浏览

　　“以前的购房合同中约定，业主违约要赔偿购房款的万分之三，而开发商违约只需赔偿购房款的万分之一，现在的购房合同中再也见不到类似的不平等条款了。”11月下旬，安徽省宣城市消费者张先生在购买该市一楼盘商品房时发现，开发商提供的购房合同的条款发生了变化，以前的那些不平等条款不见了，后来才得知，这是该市工商、房管两部门自10月开始实行《商品房买卖合同》格式条款备案会审制度后，删除和修改了20多家开发商的购房合同中200余条不合理条款的结果。

　　购房合同不规范屡惹纠纷

　　今年6月1日，宣城市40多名购房者集体到该市工商局直属局申诉，反映所购的房屋架空层(储藏室、车库)的实际使用面积与签订的合同上标注的使用面积不符。工商人员接到申诉后调查发现，开发商宣城市国鑫房地产开发公司在和购房者签订的合同中，储藏室、车库面积有“使用面积、面积、建筑面积”3种表述方式，其行为涉嫌合同欺诈和误导消费者。后经该市工商局直属局会同市建委、房管等部门调解，开发商最终赔偿了1000多名购房者共计1000多万元的损失。

　　宣城市工商局直属局局长、宣城市消费者协会直属分会会长高政近日在接受记者采访时说，类似的申诉他们接到过不少。宣城市工商局和市房产管理局在分析这些集体申诉时发现，开发商提供的《商品房买卖合同》不规范是产生纠纷的主要原因。

　　宣城市房产管理局副局长喻学宁在接受记者采访时说，目前，开发商虽然普遍使用了由原建设部和国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本，但其中的部分条款是由开发商自行制定，这些条款大多具有“免除自己的责任，加大对方的责任，排除对方的权利”的特点。普通购房者在签订合同时难以发现这些陷阱，一旦发生纠纷，开发商便会拿合同“说事”，为自己的不诚信免责。这种情况不仅侵害了购房者的合法权益，也在一定程度上影响了房地产市场的诚信与和谐稳定。

　　用制度创新来根除顽疾

　　尽管经过工商机关调解，一些购房者的集体申诉得到了解决，但新楼盘不断开发，开发商在购房合同中制定不合理条款的顽疾仍然存在。

　　宣城市工商局有关负责人介绍说，为了解决购房合同霸王条款的问题，减少商品房合同纠纷，该市工商局和房管局经过多次磋商，联合制定下发了《关于加强〈商品房买卖合同〉格式条款备案工作的通知》(以下简称《通知》)，决定自10月1日起，对《商品房买卖合同》中的格式条款实行两局统一会审，联合备案制度。

　　记者在《通知》中了解到，联合备案制度要求开发商在申请办理商品房预售许可证之前，分别向工商和房管部门提交拟申请格式条款合同备案的样本及其相关的说明材料，办理格式条款合同备案手续。工商机关对提交的格式条款合同进行审查，发现有违反法律、法规、规章及有关政策的格式条款后，向开发商发出《格式条款合同修改通知书》。对已通过备案的格式条款合同样本，开发商须在楼盘销售现场显著位置张贴公布，房管部门同时在网上进行公示。开发商不按规定办理合同格式条款备案，或不按已经通过备案的格式条款合同签订《商品房买卖合同》的，由该市工商局协同市房管局依法进行处理。

　　200多条不合理条款被删改

　　谢春光是宣城市工商局直属局监管科科长，自两部门推行上述格式条款合同联合备案制度以来，他和他的同事们便一家一家地走访开发商，与其进行座谈，针对其提交的合同中一些不合理条款提出删除或修改的建议。

　　谢春光举例说，《商品房买卖合同》第五条是约定“面积确认及面积差异处理”的事项，有些开发商拟定了“多退少补、具实结算”的格式条款，本条约定看似公平，其实它排除了购房者在所购房屋面积误差过大后要求退房及补偿的权利，如果不修改，容易造成房屋交接结算时的矛盾;再如，《商品房买卖合同》第七条、第九条是约定合同双方付款及交房违约责任的事项，备案过程中也发现了有违约责任不对等，违约金赔付比例不一致等问题;另外，在对补充协议备案过程中还发现了“装饰材料必须外吊、不得从电梯装运”的条款，该条款排除了购房者合理使用电梯的权利。

　　记者在采访中了解到，近两个月来，谢春光和他的同事们共对20多家开发商提交的格式条款合同进行了备案会审，在此过程中，对总计200多处不合理条款进行了删除或修改。

　　“只要是今年10月1日以后开盘销售的楼盘，在购房合同方面基本上没有了不合理的格式条款。”宣城市工商局直属局局长高政自信地说。

　　备案会审制度是双赢之举

　　宣城市工商、房管两部门实行的《商品房买卖合同》格式条款备案会审制度，受到了社会各界的广泛关注。一些市民对这种做法十分赞赏，并纷纷在宣城论坛上发帖子表示支持。记者在宣城论坛上看到，一位网友说，“某些条款一个字就可改变协议内容，只有在平等的条件下双方签订合同才是合理的”;网名“我爱宣城”的网友说，“两部门从源头上规范合同条款，消费者肯定支持”。

　　宣城市房产管理局副局长喻学宁说，该制度刚实行时，少数开发商对一些合同条款被修改表示反对，但听了工商和房管人员合情合理合法的分析后，开发商一般都会认可和接受。

　　宣城市工商局直属局监管科科长谢春光告诉记者，多数开发商对两部门的做法表示了支持。有的开发商对工商人员说，他们不太懂合同方面的事情，往往纠纷发生后才意识到当初合同条款的不规范，现在有两部门帮助规范合同，不仅维护了购房者的合法权益，也为开发商减少了纠纷，是一种双赢之举，有利于促进房地产市场的健康发展。

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。