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售楼书里有水分购房者选房须当心

法律快车官方整理

2020-01-14 13:34

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房地产商在期房销售中，都要印制专门的售楼书，详细介绍房屋所处的位置、周边环境、绿化比率、房屋套型及设施等，以供消费者选择。作为一种宣传促销手段，不少开发商非常舍得在售楼书上下工夫，不仅土文并茂，印制精美，还追求设计新颖独特，体现出各种文化内涵。最近四川省消委通过投诉分析发现，不少开发商的精美售楼书，却让购房者吃尽了苦头。对此省消委特别提醒消费者，别轻信售楼书中的宣传承诺，以防上当受骗。

　　周女士是成都一家公司的高级职员，去年6月咨询买房来到建设路某房产公司售楼处，销售人员对她异常热情，又是倒水又是让座。然后递上售楼书让她先感受一番未来的居家环境。售楼书上有电脑制作的小区彩色效果图，其中位于小区中间的3号楼和4号楼最令她满意。这时售楼人员赶紧介绍说，两幢楼中间是休闲复古长廊，以后建成后会更漂亮，保证入住后心情畅快。效果图上绘制的也的确是绿化状长廊。这时细心的周女士还是不放心，因为她发现售楼书效果图上没有自行车位，担心以后修自行车棚会占绿化地带。售楼人士回答说不会，有地下室专门停放自行车。感觉一切都咨询清楚了后，周女士定购了3号楼的301房。过了一年，今年7月28日房产公司通知交房，走进小区周女士顿感气愤，售楼书上的绿色复古休闲长廊还真变成了自行车棚。“虚假宣传，承诺不兑现，这不是欺诈是什么！”8月1日，周女士一纸投诉书将该房地产公司告到了省消委，要求退房并索赔经济损失。

　　象周女士这样被售楼书欺骗的购房者为数不少，有的甚至更典型。某房产公司的售楼书说楼后有约6米宽的绿化草坪，为“后窗下的宁静庭园”。住户们入住不到三个月，庭园就被隔壁单位铲除，修建成了停车场。十个月后，业主领到了国土局颁发的土地使用证，原来庭园只有一半属于小区的土地。据位于羊西线三环路侧的某小区住户集体投诉，当初售楼书上标注的所谓主题景点、星级宾馆、业主会所等，最后都销声匿迹。更可气的是，选房时发现小区旁边的一块绿地，售楼人士介绍是汽车展场，但最后修建的是加气站。一墙之隔的加气站每天数次放气，噪音难耐，气味难闻，住户们还时时提心吊胆，担心着火发生爆炸，严重威胁着他们的人身财产安全。

　　为了进一步看清售楼书的真面目，省消委派出工作人员调查了近20家房产公司，从售楼处收集到13份售楼书，经过仔细分析发现如下共同点：一是自吹自擂，尽情发挥。常见词汇有“尽善尽美”、“完美家园”、“精品家园”等，一句话，绝无瑕疵。二是诗情画意，亦真亦幻。如某某星座，“予心灵关注，释放饱满情怀的身心居所”。三是倾情一点，不管其它。不管小区周围是道路、汽车站还是其他场所，几乎所有的电脑效果图对此视而不见，一律粉饰为草坪或树林。投诉者林先生说，当初拿到售楼书兴奋得一夜未眠，结果证明好多都是吹的，实际并没有那么好，那么美。

　　省消委认为，售楼书也是一种宣传广告，理应受《消法》、《广告法》、《合同法》等法律法规的约束，其内容必须真实，不得作引人误解的虚假宣传。事实上，从投诉中可以看出，眼下的不少售楼书违背了真实、诚信的基本原则，对购房者产生严重误导。

　　但由于开发商也有自己的辩解理由，比如说改变承诺完全是迫不得已等，增加了此类投诉的调解难度。从合同的角度有关法律人士也谈到，作为一种广告，售楼书属于“要约引诱”，也就是说“是勾引你定立合同”，因为其中没有价格等合同实质要件，因为还不构成要约。要约引诱与要约的不同在于，如果是要约，一旦购房者同意即成为合同的一部分，而要约引诱却不同，即使购房者认可也还不是合同的一部分。虽然“发水”售楼书对购房者有误导，违反了《消法》的相关规定，但总的来说违法界线不明确。认为目前要完全依靠法律的约束售楼书有一定难度，开发商正是钻的法律的空子。

　　为此《消法》省消委特作如下消费警示：1、购房者面对售楼书宣传要头脑清醒，不要被上面的吹嘘文字所迷惑，过分相信承诺。对售楼书上的介绍，最好再通过现场查看，周边调查，货比三家等方式查验，再与开发商通过补充合同形式予以书面约定。2、选房时最好通过有关部门咨询和房管部门查询，必要时还可聘个人法律顾问，帮助调查识别售楼书是否真实合法。3、一旦发现房屋及环境与售楼书不符，可以通过与开发商协商、向消费者权益保护组织投诉、向有关执法部门申诉、仲裁、起诉等渠道寻求解决。各级消费者权益组织也将热情为权益受到损害的消费者提供服务。

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关联法条

《中华人民共和国消防法》

《中华人民共和国广告法》

《中华人民共和国合同法》