土地政策的变化对房地产影响

　　土地是国家、百姓安身立命之本，每一项与土地相关政策的出台、变动均事关重大。1987年，第一宗土地制度交易诞生在深圳，实行了使用权与所有权的分离，奠定了中国房地产市场发展最根本的基石，从此，这一制度如“星星之火，燎原中国”，中国房地产得到迅猛发展，并带动了整个中国经济的大发展;2004年，“8.31”大限，改变了中国房地产的开发与赢利模式，加快了行业的优胜劣汰，同时，也催生了新一代全国性公司的崛起;2006年，“国六条”及其一系列配套政策与措施，进一步改变了中国房地产游戏规则与赢利模式，其中土地制度发生了重大改变，新的规则正在形成，面对这一新局面，我们何去何从?

　　本文，试图站在宏观角度对我国的土地政策变化及其对我国房地产影响进行较为客观与务实的梳理，以便于我们厘清一些复杂的关系，适应新的游戏规则，并在这一规则下实现社会、客户与企业的共赢。

　　房地产黑马横空出世——从地方诸侯到全国枭雄!

　　很多房地产企业将2004年“8.31”看作是对房地产企业的一次灾难和考验，而顺驰却把“8.31”当作机会，迅速完成了全国性的扩张。

　　2004年3月，国土资源部、监察部门联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法监督工作的通知》(即“71号令”，也就是业内称之的“8.31”大限)。《通知》要求自2004年8月31日起，所有经营性土地一律要公开竞价出让。而当众多房地产开发商为此忧心忡忡，大谈特谈土地紧缩，房价上涨，资金链等等问题时，顺驰却敏锐地看到了全国性房地产公司成长机会的到来，果敢拉开征战全国的地产版图的序幕，以“天价”杀手锏到处攻城略池，发起一场谋定而动的全国性圈地战争，所到之处烽烟四起，地产黑马就此杨名。

　　实际上早在2002年5月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)，规定自2002年7月1日，各类经营性用地，必须以招拍挂的方式进行公开交易。但终因各种“原因”未得到落实。但，顺驰已经意识到这是一个绝佳的历史性机遇，因此，从2003年8月到2004年4月，顺驰均以“高调”的姿态和超高的“天价”杀进各个城市，先后从华北、华东和华中等城市竞得10余块土地。顺驰攻城略地的疯狂举动，打破了地产界均衡状态，让各路地产诸侯都感受到了侵凌的压力和危机，其中也包括了万科。

　　“8.31大限”条件下的土地制度，无论是挂牌、拍卖还是招标，最基本的游戏规则是：价高者得。资本与土地开始联姻，项目运作对企业的资金链、融资能力提出了较高的要求。顺驰正是抓住了土地政策变化的时机，运用其超强的资本运作能力以及力挽狂澜的勇气，完成了其全国性的扩张战役，迅速从一个区域性公司成长为一个全国知名公司，2004年率先成为业内销售额达百亿年的企业，目前，已在16个城市拥有35个在建在售项目，并拥有800多万平方米的土地储备。

　　顺驰之所以如此大胆地在全国圈地，关键在于其看到了“土地的真正价值”，用孙宏斌话说就是：“我们拿地看的不是它今天的价格，而是明天的价格”，即“用未来的眼光看今天”，“等我们开发的时候，土地就已经升值了”。这等超人的勇气、远见、胆识确实让人佩服，此后顺驰运用其翻江倒海、翻手覆云般的资本运作功夫以及一些“先拿地、后算账”旁门左道、医药偏方(即采取分期付款的方式，通常只要支付10%左右的首期款就可以获得地块运作权，之后用销售回笼资金补交土地出让金)，加上顺驰激情下所特有“并联操作法”和“高速现金流”(即将一个项目从获得地块到销售完毕的运作周期，从18个月左右缩短至半年)加快了资金利用率，实现滚动开发。

　　但是，要实现超常规的大发展，超凡的勇气固然重要，但卓越、科学的管理方法、人才机制、企业治理制度才是企业长久发展的必要条件。时至今日，顺驰出现了战线过长，内部管理失衡，项目同时开工导致资金紧张等“消化不良”等症状。随着顺驰上市融资的搁浅，资金问题更加严重，孙宏斌做出了人生最艰难的抉择——将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手香港路劲基建，以解决资金问题，而大量土地储备是其谈判的最大筹码。

　　“强者招致反感，弱者令人同情”这也许是社会的通例。顺驰傲慢姿态与强势地位遭人反感，因树敌太多，留下了诸多不良口碑，使其成了公众和舆论一致贬斥的对象。但是我们不得承认的是：顺驰战略是正确的，战术上需要调整，也许此次是孙宏斌先生“痛十指而断一指”悲壮之举，但或许它也孕育了一个“凤凰涅磐而浴火重生”地产传奇。

　　古人早就有言：树欲大而风必摧之。顺驰步伐太快，态度傲慢，手法也不太高明，因此，成为众人指责对象，而一些暗渡陈仓者，却不动声色的大量买进土地，此刻正躲在角落里发笑。随着“8.31”大限，土地紧缩，众多实力开发商看到了土地价值，土地储备成为众多的开发商重要战略，一场争夺土地的战争已经打响，拍卖场成了他们战场，手中的牌子成了利剑，鼓鼓腰包是他们赢得胜利的法宝，争先恐后争夺这“最后的蛋糕”。

　　而这场土地的战争早已席卷全国。广州土地基本已被瓜分完毕，钱多地少，地价一口气涨了四倍多(当年金碧海岸花园的地价不足1000元/m2，而最近与金碧海岸花园紧紧相依的B3725D01地块，最高的标书报价已达4033元/m2)。而长沙郊区土地基本以被外地军队抢占，从南城到北城，到望城到星沙，大盘云集，战势袭人，而此类大盘通常分成了多期开发，时间通常为2-5年，而这几年间土地价格早已翻了好几倍。

　　“8.31大限”条件下的土地政策造成了开发商大量囤积土地，以赚取土地差价，并在一定程度上造成房价上涨。土地储备成为开发商重要战略之一，然而基于建立土地增值利润下赢利模式，而导致轻视产品设计，对中国房地产长期发展是不利。

　　戴着镣铐的自由舞蹈——“国六条”新政下游戏规则!

　　土地招拍挂制度在一定程度上规范了市场秩序，为地方财政收入做出了贡献，并在一定程度上促进了城市化的进程。但也存在一定的问题，比如拆迁、强占耕地、大量土地闲置，地价上涨造成房价的一定上涨等。针对这些问题，国家出台一系列的措施与政策，试图纠正以上存在问题。[page]

　　“国六条”中就明确提出“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应……土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”;“……加大对闲置土地的处置力度……”。

　　其中“限价限面积限房价的商品房土地出让制度”影响较大。广州开创全国“限价房”先列，科学城KXC-H3(用地面积88105平方米)和KXC-H4(用地面积142031平方米)两块二类住宅用地进行挂牌，土地挂牌底价为1173元/平方米，并要求建成至少4603套限价中小户型房，最高价不能超过6000元/平方米，同时，必须两年内全部完成地块的开发建设。一经公布，引起了业内极大的关注和争论，其讨论焦点是“6000元/平方米限价”的合理性。通过调查，挂牌土地周边(普通物业)房价大约为5000元/平方米左右，而开发商的综合成本大约为3600—3700元/平方米，这就等于说：限价基本没用。但“稳定房价，抑制房价的疯涨过快上涨”本意至少是达到了。随后北京市国土局近期将推出六宗，总土地面积约126公顷，预计规划建筑面积约为200万平方米。

　　“限价房”+“土地闲置处理并收回”政策在一定程度上抑制了土地升值的所带了暴利，同时，也使房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。

　　而作为积极的房地产开发商，适用新的游戏规则并参与完善新规则，才是更加务实的态度。比如：万科，在中国的房地产界，万科绝对是行业中的楷模。当别人在“疯狂圈地”的时候，它却坚持“不贿赂”的底线，当宏观调控行业内弥漫一股肃杀的气氛，开发商纷纷忧心忡忡的时候，它举办了《征集城市中低收入人群居住解决方案》活动，并积极参与深圳廉租房建设;当别人在狂妄自大以为可以扭转乾坤的时候，万科早已经树立了学习的标杆，毅然放弃了专注城郊住宅的单一战略，实施了客户细分战略，将客户分成了：职场新锐型、望子成龙型、活跃长者型、成功标签型、经济务实型，万科十七英里、万科东第便是它涉足高端市场的初次尝试;同时，万科广州第一栋“微利房”也进入到设计施工阶段，并顺利收购南都，轻轻松松便完成了土地储备战略与全国扩张。

　　国务院“八剑”出鞘——铁腕整顿土地市场秩序!

　　当我们面对“国六条”不知所措，还在焦虑中等待、观望之时，一系列与“国六条”相配套土地政策以雷霆之势轰然出台，7月13日，国务院办公厅发出《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，决定设立国家土地总督察，并向地方派驻国家土地督察局，对地方土地情况进行督察;9月5日出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。

　　此次土地政策与“8.31”大限不同之处在于：“8.31”大限主要是针对土地制度本身，规定所有土地都必须以招拍挂的形式出让;而《通知》是针对执行土地制度过程中存在的问题，比如：滥占耕地，用地性质随意更改、不合理的补偿费等违法违规的行为，而更为关键在于:《通知》对土地收益分配机制进行调整，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，这样就有效切断了地方盲目扩大征地规模的利益冲动。

　　之所以这样说原因在于：自1994年财税体制改革后，分成了国税与地税两种，改革后地方的财政收入只占到了财政总收入的30%，地方不但要承担几乎所有的行政管理职能，还必须进行城市基础建设等公共职能，然而，面对有限财政收入，如何实现如此众多的管理职能呢?地方别无他法，只有无奈选择出让土地，出让土地所带来的收益，则用于公共基础设施建设，区域内的公共设施、道路得到改善后，带动房地产发展，进而又带动地价上涨，地方又可以对土地进行出让，出让的收益再用于公共基础设施建设，从而形成“良性循环”。但是这种单纯的“以地生财”的经营城市模式也问题多多，比如强制拆迁，滥占耕地、导致房价上涨过快等。

　　此次《通知》，正是针对以上出现的问题而提出，目的在于规范土地市场秩序。同时，《土地出让金收支管理办法》也在紧锣密鼓的制定中，国家将进一步强化土地收益的收支管理，将从根本上遏制地方盲目扩大征地规模的冲动，因此，可以预见的是：未来地方在土地的供给上将更加慎重，不再以价格作为衡量土地竟标人的唯一标准，同时还将考虑“公共利益”、“社会和谐发展”、“土地周边的长期规划与发展”、“竟标人的品牌与信誉”等等方面，这就对开发企业专业力提出了更高的要求。

　　战士遥指郁郁葱葱处——我们未来方向在哪里?

　　“东方欲晓，莫道君行早，踏遍青山人未老，风景这边独好。会昌城外高峰，颠连直接东溟，战士遥指南粤，更加郁郁葱葱。”1934年的夏天，毛主席心情有些郁闷，并准备开始长征，但是仍然满怀希望，我想我们也应如此。

　　回顾2006年以来的房地产政策，我们可以看到：房地产调控已经开始从“治标”向“治本”加速迈进。国家决策者们也越来越成熟，尤其是《意见》，其显然对目前土地乱象的根源有着深入研究，出台的措施才既有很好的操作性，又直指问题产生的根源，是名符其实的“治本”之策。作为游戏的参与者，适用并在一定程度促进更为健康、合理的游戏规则的形成，才是积极态度，才是上上之策，比如我们的好榜样：万科。

　　站在今天回忆昨天，所谓的苦痛所谓的成就，我们都会觉得那是多么的微不足道。同样的，站在明天，来思考今天，也许我们思路会更清晰。

　　中国未来的房地产市场必是向着健康方向发展，这是毋庸置疑的。因此，我们可以预测中国房地产未来还将发生的大事：(1)财税制度将会有新的改变，政府财政将不会过于紧张，这意味着盲目征地将会收敛，土地将会得到较为科学的规划和供给;(2)政府考核评价激励机制将会有重大突破，GDP将不再成为考核的唯一标准，寻租现象将会逐渐减少;(3)期房制度终将会被取消、利用资金时间差的游戏将会结束，对企业的资金以及资本运作能力要求更高;(4)税费制度将进一步完善，比如：房地产交易税、土地增值税等，房地产投资、投机将会被抑制，未来住宅市场将以居住为主，这就要求我们必须加强对产品研究、设计，提升产品品质与性价比;(5)《物权法》将逐步完善，为中国房地产奠定法律基础……[page]

　　未来的市场将奉行公平公正的原则，游戏规则是“优胜劣汰、适用生存”，一些“旁门左道、医药偏方”注定不能长久。未来竞争将从单一的项目竞争提升到整体能力的竞争，包含了企业治理机制、人才激励机制、资本运作能力、业务流程管理、客户服务与关系管理、营销销售控制能力、成本控制与节约能力等。

　　如果你是一个小型开发商，资金实力不足，又没土地资源储备，尽早转行激流勇退，也许是才是正确的选择;如果你是一个中小型开发商，实力还不是很强，未来发展空间还比较有限，但你还有一些土地储备，穿上美丽的衣裳，嫁入豪门，也是一个不错的选择，比如南都;如果你是一个地方中型企业，在品牌、土地、团队、管理都还具有一定的优势，那就赶快做好战略定位，做专做精，“小楼盘”也能做出“大品牌”，亦如温州的打火机、服装品牌，比如可以专注于超小户型的定位，专为25岁以下的年轻人造房，案名叫“酷城”;比如专门为60岁以上老人建设老人公寓，所有设计均围绕老人们的生活习惯量身定做;如果你已经是称霸一方的诸侯，在资金、土地、内部机制等方面没有很大问题，那么要加快迈向全国的步伐，走出去后也许会“柳暗花明又一村”。

　　但，无论以上哪种情况，惟有练好内功，专心专意做事，才是正道。