土地征用补偿标准与案例

　　第一部分土地征用流程图示解

　　集体土地

　　的征用建设项目

　　用地单位报市、县国土

　　行政主管部门申请

　　办理用

　　地申请国土部门拟订征地方案国土部门报同级人民政

　　府征地审查逐级上报征地审核

　　与批复被征地所在

　　人民政府征用土地

　　方案的公告被征地所

　　在人民

　　政府及其国土部门制

　　定征地补

　　偿安置方案

　　被征地所在

　　人民政府公告征地补

　　偿、安置方案

　　被征地所在人民

　　政府及其国土部门补偿安置

　　实施

　　国土部门确权建设

　　项目用地单位获发

　　建设用地批准证书

　　集体土地的征用流程：建设单位在集体所有的土地上开发建设，需要依法办理集

　　体土地的

　　征用手续，将集体所有土地变更为国有土地，再办理出让手续以取得土地的使用权。集体土

　　地的征用需要经过办理申请、拟订方案、征地审查、补偿安置、取得土地等过程。

　　一、办理用地申请

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位

　　应按规定办理征用集体土地的各项手续。

　　(1)征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、

　　县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

　　(2)征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审

　　查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。

　　4?申请内容

　　用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内

　　容：

　　(1)申请单位名称;

　　(2)项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;

　　(3)建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状情况等。

　　5?申报文件

　　用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

　　(1)用地单位有关资质证明;

　　(2)项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

　　(3)土地行政行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

　　(4)初步设计或者其他有关批准文件;

　　(5)建设项目总平面布置图;

　　(6)占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

　　(7)建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

　　二、拟定征地方案

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　行政主管部门收到用地单位提出的征地申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征

　　地方案，征地方案包括以下各项主要内容：

　　(1)农用地转用方案：包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

　　(2)补充耕地方案：包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资

　　金落实情况等，并附具相应的图件。

　　(3)征用土地方案：包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标

　　准，需要安置人员的安置途径等。

　　(4)供地方案：包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

　　4?方案的拟订

　　行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：

　　(1)建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕

　　地方案和供地方案。

　　(2)建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地

　　方案。

　　(3)建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟

　　订供地方案。

　　5?申报文件

　　(1)农用地转用方案;

　　(2)补充耕地方案;

　　(3)征用土地方案;

　　(4)供地方案。

　　三、征地审查

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　(1)编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。

　　(2)同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供

　　地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。

　　(3)上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一[page]

　　级土地行政主管部门审查。

　　4?主要内容

　　行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：

　　(1)项目用地安排情况;

　　(2)拟使用土地情况;

　　(3)其他应说明的呈报内容。

　　5?申报文件

　　行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：

　　(1)经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡

　　级土地利用总体规划图;

　　(2)由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;

　　(3)地籍资料或者其他土地权属证明材料;

　　(4)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;

　　(5)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规

　　划图。

　　四、征地审核与批复

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　(1)征用土地的审核：有关土地行政行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方

　　案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。

　　(2)征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查

　　所需的文件、资料及时送该级土地行政行政主管部门审查。

　　(3)征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政行政主管部门应当自收到上报的

　　农用地

　　转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审

　　查完毕。

　　(4)征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准

　　权的人民政府批准后，同级土地行政行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

　　4?审核内容

　　(1)农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政行政主管部门方可报人民政

　　府批准：

　　①符合土地利用总体规划;

　　②确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;

　　③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求;

　　④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

　　(2)征用土地方案符合下列条件的，土地行政行政主管部门方可报人民政府批准：

　　①被征用土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的;

　　②被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的;

　　③被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

　　(3)供地方案符合下列条件的，土地行政行政主管部门方可报人民政府批准：

　　①符合国家的土地供应政策;

　　②申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;

　　③划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件;

　　④以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;

　　⑤只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

　　5?申报文件

　　(1)农用地转用方案;

　　(2)补充耕地方案;

　　(3)征用土地方案;

　　(4)供地方案;

　　(5)建设项目呈报说明书。

　　五、征用土地方案的公告

　　1?行政主管部门

　　(1)被征用土地所在地的人民政府，负责进行征用土地方案公告;

　　(2)被征用土地所在地的国土房管部门，负责具体实施征用土地方案公告。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　(1)征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村

　　、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在

　　地进行公告。

　　(2)公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工

　　作日内进行征用土地公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。

　　(3)征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公

　　告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

　　(4)补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补

　　偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。

　　4?公告内容

　　征用土地方案的公告应当包括以下各项主要内容：

　　(1)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

　　(2)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;

　　(3)征地补偿标准和农业人员安置途径;

　　(4)办理征地补偿登记的期限、地点。

　　5?申报文件

　　(1)征用土地方案批准文件;

　　(2)征用土地方案公告。

　　6?补充说明

　　(1)未依法进行征用土地方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人

　　有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

　　(2)因未按照依法批准的征用土地方案进行补偿、安置引发争议的，由有关人民政府协调，

　　协调不成的，由上一级地方人民政府裁决，征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施[page]

　　。

　　六、制定征地补偿安置方案

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　(1)经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的

　　区、县人民政府组织实施。

　　(2)区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。

　　七、征地补偿、安置方案的公告

　　1?行政主管部门

　　(1)被征用土地所在地的人民政府，负责进行征地补偿、安置方案公告;

　　(2)被征用土地所在地的国土房管部门，负责具体实施征地补偿、安置方案公告。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　(1)征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在

　　被

　　征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡

　　(镇)人民政府所在地进行公告。

　　(2)征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准

　　的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补

　　偿、安置方案并予以公告。

　　(3)征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征

　　地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之

　　日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。

　　(4)征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济

　　组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，

　　应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用

　　土地方案进行修改。

　　(5)征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安

　　置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的

　　意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

　　(6)征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给

　　被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人

　　民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集

　　体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和

　　监督。

　　4?公告内容

　　征地补偿、安置方案的公告应当包括以下各项主要内容：

　　(1)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需

　　要安置的农业人口的数量;

　　(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

　　(3)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

　　(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

　　(5)农业人员的具体安置途径;

　　(6)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　5?申报文件

　　(1)征地补偿、安置方案;

　　(2)征地补偿、安置方案的公告。

　　6?补充说明

　　(1)未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他

　　权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

　　(2)因未按照依法批准的征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由有关人民政府

　　协调，协调不成的，由上一级地方人民政府裁决，征地补偿、安置争议不影响征用土地方案

　　的实施。

　　八、补偿安置的实施

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　(1)征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征

　　地补偿、安置协议。

　　(2)区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农

　　民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

　　(3)办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。

　　4?工作要求

　　符合农转工条件的人员，自愿自谋职业的，按下列规定办理手续：

　　(1)由本人提出书面申请，经用地单位审核，报区、县劳动局批准。

　　(2)自谋职业申请经批准后，由用地单位与乡镇人民政府、村民委员会及本人共同签订协议

　　书。协议书须经公证机关公证。

　　(3)协议书经公证机关公证后，用地单位将安置补助费一次全额付给本人。

　　(4)本人持协议书到户口所在地乡、镇、街道劳动部门办理求职登记，由各级劳动行政部门

　　按城镇待业人员的有关规定进行管理。

　　(5)自谋职业的人员办理求职登记后，可以向工商行政管理机关申领个体工商户营业执照，

　　从事个体经营，可以自找工作单位，也可以到劳务市场求职。

　　5?申报文件

　　(1)征地补偿、安置协议;

　　(2)征地补偿、安置方案。

　　九、颁发建设用地批准书

　　1?行政主管部门

　　(1)各省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府);

　　(2)各省、自治区、直辖市国土资源和房屋管理部门(省级国土房管部门);

　　(3)区、县级国土资源和房屋管理部门。

　　2?相关主体

　　(1)建设项目的用地单位，征用集体土地从事房地产项目开发建设的房地产开发公司或其他

　　单位;

　　(2)被征用集体土地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。

　　3?基本工作流程

　　用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地

　　单位颁发建设用地批准书：

　　(1)以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合

　　同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位缴纳土地有偿使用费后办理土地登记

　　。

　　(2)以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定

　　书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面

　　积、土地用途、土地使用条件等内容。

　　4?申报文件

　　用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：

　　(1)办理《建设用地批准书》申请;

　　(2)市政府批准征(占)地批文;

　　(3)《建设用地规划许可证》附件和附图;

　　(4)与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;

　　(5)钉桩坐标成果通知单;

　　(6)工程进度计划;

　　(7)计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。

　　......