一起假借房屋租赁合同纠纷提起的“公房置换”纠纷案

——焦某假借房屋租赁合同纠纷提起诉讼，被依法驳回诉讼请求

[案情简介]

原告焦某于2018年12月份向青岛市市南区人民法院提起诉讼，以范某乙拖欠房屋租金为由，要求被告范某甲返还房屋。经了解，被告范某甲现承租的房屋是其父亲范某乙与焦某于50年前通过公房置换所得。因公房置换时双方未签订公房置换协议，仅在范某乙所承租公房的房管所进行了更名登记，范家也没掌握其他可证明双方存在公房置换关系的证据，因此在第一次开庭结果不利后特委托赵春梅律师代为调查取证并特别授权代理本案。

[律师策略]

这是一起以房屋租赁合同纠纷为名提起的公房置换纠纷案件。根据现行法律规定，这类公房置换纠纷属历史遗留问题，法院应不予受理，但本案原告避开公房置换问题，以表面上的房屋租赁关系为掩盖使法院受理此案。代理律师梳理案情后，认为本案的焦点问题在于被告租住的房屋是否是其父亲范某乙与原告房屋置换所得。解决了这一问题，也就解决了被告租住房屋的合法性问题。

代理律师一方面采取“围魏救赵”的方式，让真正的当事人范某乙加入诉讼，并以范某乙名义要求焦某承担换回房屋或作价补偿的责任，促使法官全面审理本案。另一方面向法院申请多份调查令，分别向任何一个有可能与置换房屋有关联的部门调取证据。经过摸排调查，反复多次协调咨询，最终代理律师取得了双方当事人置换房屋的证据，同时搜集到大量的五六十年代的房改政策和文件，为案件的最终胜利打好了基础。

[案件结果]

我方分别向房产管理部门和房产所在辖区派出所调取了包括换房“证明”、户籍迁移“证明”“公用房屋分户帐”、“户籍迁移证”等在内的扎实的证据，用以证明双方存在房屋置换的事实。同时提供了从五六十年代到八九十年代房改的政策文件供法官参考适用。虽对方极力反驳，但法院对我方提交的证据均予以确认。并基于我方提交的证据和政策文件，确认当事人双方在51年前进行房屋使用权互换的事实，从而认定我方当事人对涉案房屋有合法的居住使用权。法院最终判决驳回原告的诉讼请求。原告未上诉，现该判决已生效。

[典型意义]

本案是为数不多的涉及到公房置换引发的纠纷中，有关私改返还房屋（即房改房）的租赁纠纷的案件。且双方未签订房屋置换协议，大大的增加了案件审理的难度。也极大的考验了律师跨跃时代，了解并分析案情和调查、搜集证据及政策依据的功底和能力。代理律师搜集到的五六十年代至八九十年代的大量公房及房改政策文件，为法院判决书的说理部分为公房置换事实的认定在政策、法律适用方面提供很好的参考。在私改房屋的房屋权属认定及私改后房屋原有租赁关系如何处理上也起到了良好的借鉴作用。同时该案的生效判决是一份仅适用政策而未适用现行法律来认定事实的特殊判决，能够明确的告诉大家，在没有法律明确规定情况下适用当时政策同样可以认定事实。为律师代理案件开扩了思路。