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钱慧云律师
钱慧云律师
北京-北京
合伙人律师

【办案手记】子女婚后出资买房:赠与&借款&借名买房

离婚2020-09-11|人阅读

现实生活中,接受父母资助支付首付已经成为年轻人买房的主流形式。多数父母都是在子女婚前完成该资助行为。若父母在子女婚后出资购买房屋,一旦子女走到诉讼离婚的境地,父母为子女购房出资的法律定性经常偏离父母真实的意思表示。婚后出资购房纠纷是最常见的房产案件。房产作为最重要的家庭财产,是夫妻离婚财产分割必争之地。如若处理不好,父母辛苦一生积累的财富会面临流失的风险。下面就举一个我亲身代理过的案件作为例子。

2018年9月份,当事人在向我进行法律咨询的过程中表达了在子女离婚后,收回其在子女婚后借给子女购房款的愿望。我告知当事人,根据《最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十二条规定,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。也就是说在法律层面,这笔出资属于当事人对其子女夫妻俩的赠与。当事人来到所里跟我提到,当事人的子女于2013年5月20日登记结婚,2014年6月,当事人使用了儿媳的公积金进行贷款购买了总价180万元的涉案房屋,并写在其儿子儿媳名下。当事人全额支付首付100万元,此后每月将资金转入儿子账户偿还贷款。虽然该房产的首付,还贷和装修都是由当事人出资,但是为了使用其儿媳为了用儿媳缴存度高的公积金贷款贷取较高额度及较长年限的贷款,该房产的购房合同上写的是当事人儿子儿媳的名字。据此,当事人的儿媳在离婚诉讼中要求分割该套房产。

该案件的本质就是当事人为了享受其儿媳的公积金利益,借儿子儿媳妇的名义借名买房纠纷。虽然因为缺乏借名买房协议,法院在判决时没有认可本案的实质是借名买房纠纷。但是在事实认定部分,法院认可涉案房产的购房是家庭成员共同出资。对方当事人在接到判决书后立刻上诉并主张一审法院将涉案房产是家庭成员共同出资购买的事实认定是错误的。二审法院驳回了对方当事人的上诉请求。

通过我们的努力,法院做出了涉案房产是家庭成员共同出资购买的事实认定对当事人是非常有力的。这为今后对涉案房屋主张共同共有,或者共同出资按份共有的诉求提供了事实依据。从这一意义上讲,这件案件是非常成功的。

当事人最初到房屋销售中心,确认函和排卡优惠确认单签署过姓名。且开发商明确要求签订买卖合同的人员必须是在排卡优惠确认单签过字的人员,当事人和当事人儿子儿媳在确认单同时签过字。后来又因为确认单和购房合同只能有两人签字,所以该涉案房屋的合同等文书才一直借用当事人儿子儿媳的名字。收房和验收也都是当事人亲自进行的。本案当事人的真实想法其实是给自己买房,但是因为现有形式要件的缺失,往往容易被认定为借款纠纷。通过在代理本案时和当事人进行了详细的沟通,围绕本案组织详细充分的证据,还有和法官的积极沟通,法院最后破天荒做出了涉案房屋是当事人家庭成员共有财产的事实认定,从这个角度来讲,本案的处理结果是很成功的。

但是即使是证据如此详实,本案当事人的出资都差点被认定成对其儿子儿媳的赠与,何况更加复杂的案件呢。一般律师都会提醒大家在借款前写一个借款协议,或者在银行转账单上写上借给儿子或女儿购买房产等方式。

天下的父母出资都是希望看到自己的子女生活幸福美满,法律手段正是确保广大当事人远离一旦子女的婚姻破裂,自己辛苦半生积累的财富也流失一空的法律风险。虽然有很多人已经意识到通过签署借名买房协议、借款协议等方式维护自身权益,但是往往效果都差强人意。那是因为法律的适用需要精准定性,这需要广博的知识、精湛的技巧和丰富的经验。其实面对房产等价值不菲的财产利益时,咨询专业人士结合自身情况涉及一套确保自己合法权利的方案是很必要的。

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