提前退租的法律风险

摘要：承租房产用于生产经营，出现严重亏损时很多承租人会选择提前终止租赁合同，是否可以提前终止？提前退租有哪些风险？需要承担哪些责任？我们一一来分析。

案例一：A公司租用B公司商铺后经营亏损，A公司提前两个月发函通知B公司提前终止合同请B公司提前招租，期间多次发函提出，但B公司均回绝。到预定搬离日A公司人员撤离但商品被B公司扣留。A公司人员撤离几日后再次发函B公司要求返还物品否则损失自负。B公司未理会，A公司在律师建议下起诉B公司请求法院确认租赁合同解除日为人员撤离日、返还物品及赔偿商品被扣的经济损失。

案例二：甲公司承租乙公司厂房用于经营，经营期间拖欠几个月租金，被出租方乙公司停水停电，乙公司将甲公司工作人员赶离租赁场地，乙公司阻止甲公司搬离办公家具。承租人被赶当天报警，但报警记录中没有明确写明事由，无法证实被赶事实。诉讼过程中，在法院协调下甲公司搬离了办公用品。但因法院认为甲公司无证据证明被赶的事实，所以对至全部搬离物品日的租金，根据双方过错程度甲公司应承担一半租金。

律师分析：

一、关于承租人是否可以提前终止租赁合同。租赁合同为双务合同、继续性合同，以双方的合作和信赖为基础。虽未出现法定、合同约定可以解除合同的事由，但承租人已明确表示无法继续履行，合同目的无法实现的情况下，承租人可以提前终止租赁合同。

二、承租人提前退租的法律风险。

1、在无法定或约定事实承租人可以解除合同不承担责任的情况下，承租人虽可提前终止租赁合同，但仍应承担违约责任。在继续经营经济损失会比违约风险大的情况下，很多承租人会选择违约。

2、承租人将承担的违约责任有合同约定的违约金及赔偿出租人经济损失，如保证金不退还。合同中约定的违约金承租人不一定要全部承担，对过高的违约金承租人可提违约金过高抗辩。对违约金和经济损失的判定，审判人员有较大自由裁量权，不同法官判决承担违约金和损失的幅度可能不一样，个案细节上的差异也会导致裁判结果不同。

3、承租人的风险还有租金应支付到哪一天？人员撤离日还是所有物品实际搬离日？在案例一中，出租人多次发函声明提前退租且要求返还物品，甚至向法院起诉主张返还物品，相应证据可认定人员撤离日后无主观意愿再占用商铺，物品为出租人扣留。所以案例一中人员撤离日后的租金承租人无再支付的风险。案例二虽然不是承租人提前退租的案例，但案例二因为承租人无证据证明被赶离租赁物业的事实，导致需支付部分后期租金。

律师建议：以诚信原则为基础尽量履行完毕合同，为止损不得不终止履行的情况下，守约方可互解互谅友好协商后续解约事宜。对解约事宜协商不成，但承租方为避免损失进一步扩大不得不提前退租的，建议注意以下事项：1、尽量提前两个月发送书面通知给出租方告知解除日期，请求启动招租，给出租方合理的准备时间；2、搬离时交还钥匙，如出租方有阻拦搬离的应保存相应证据；3、租赁物业早归还出租方但承租人物品被扣留的，虽前两步已做，但为避免证据收集有瑕疵，承租人可向法院起诉确认租赁合同解除日并提出返还物品，否则承租人有承担支付租金至全部物品搬离日的风险。