【案情简介】

2011年，吴某与开发公司签订认购书，并支付定金52万元，开发公司收据载明“订金”。2012年，因双方对“赠送花园”是否享有专属使用权产生争议导致未能签署商品房买卖合同，开发公司据此拒绝退还定金致诉。

【律师解析】

①案涉认购书属预约合同，系对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式商品房买卖合同时写上一致达成。依该认购书，吴某享有对选中房屋优先购买权利，并负有在约定时间与开发公司诚信磋商签订商品房买卖合同义务。

②双方签订认购书后即负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，即履行了认购书义务。虽然开发公司出具收据上注明“订金”，但从认购书约定付款内容应认定吴某支付的是“定金”。认购书中约定定金亦只是担保双方诚信谈判义务，以求最终达成证实商品房买卖合同，吴某签订认购书后依约支付定金，同时与开发公司就商品房买卖合同签订积极磋商，如双方在公平、诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致意思表示，致使本约不能订立，则属不可归责于双方原因，不在预约合同所指违约情形内。

③最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，对花园问题如何协商，双方均不能证明自己所述真实情形下，应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成，并非一方对认购协议反悔，双方均已履行认购书约定义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。此情形下，预约合同应解除，已付定金应返还。