买无证房，谨防受伤

办案人：陈勇

案件一回放：2002年4月40日，原被告签订房屋买卖协议，约定：被告现有住房（原系公房）一套，因未买全产权，产权证未发，所以，双方草拟一份售房协议书，等房产证下发后，再签订公有住房出售协议书。总房价48000元，支付首付款18000元，被告立即交付房屋钥匙，等房产证过户到原告名下后，被告付清房款。同时，双方约定，被告付过首批房款后，被告不得以任何理由拒绝出售此方给原告否则将全额退还给原告房款，另付18000元给原告作为违约金赔偿。被告应负责在2002年12月30日之前把房产证办好，若没办好则按协议承担违约责任。此后，原告支付了首付款18000元，并入住至2009年。但被告一直没取得该房的全产权，也没有办理该房的产权置换手续。2008年，原告起诉至法院，要求返还首付款18000元，支付违约金18000元，赔偿装潢损失费18056.02元。就此案，被告提起反诉要求返还房屋，并赔偿租金损失。原告后撤回起诉，另行起诉，要求被告返还首付款18000元，赔偿因丧失当时以合理价格购买房屋的经济损失119524.3元。在诉讼过程中某钢厂出具证明证明该房系钢厂所有。

办案过程：本案历经一审、二审、另行起诉程序后，最终是被告返还原告首付款18000元及利息，原告返还被告房屋并赔偿房租损失7674元。

案件二回放：2003年3月10日，原告与胡某及胡某的妻子被告一签订《购售房协议书》，但被告一的签名系盖私章在协议书上。约定胡某及被告一将已购全产权的房屋（原系公房）以7万元的价格出售给原告，因该房产权证尚未办理，待产权证发放当日无条件协助并确保原告无障碍实现有效过户手续。胡某儿子被告二作为担保人签字，胡某亲家被告三另行出具一份责任担保书。后原告搬进该房居住至今。2005年6月22日，胡病故。2009年10月15日，胡某单位破产事故管理委员会取得包括该房的一批房屋的房产证，但原被告之间一直没有办理房屋登记过户手续。2010年原告诉至法院，要求判令该房归原告所有，后聘请律师变更诉讼请求为责令被告方继续履行协议，将该房过户与原告名下。被告方认为被告一系精神病人，签约时不是自己的意思，并反诉要求确认协议书无效，原告返还房屋。

案件结果：经法院判决三被告在判决生效三十日内将该房过户与原告名下。

案件小结：案件一、二均为原公房私有后尚未办理房产证时就出售给他人的行为，而最终结果迥异，其主要争议点在售房协议书是否有效上。

1、两个案子的售房人均在未取得房产证时即出售房屋，但所售房协议书均不属签约当时就自始无效的合同。《城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。”该条款并不适用于规范本案中原被告之间的签订合同的行为。首先，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。分析《房地产管理法》其他条款也可以看出不能依据《管理法》确定合同的效力。第三十四条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。所以，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。其次，该《管理法》是特别针对房地产管理部门适用的。在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整。当然，违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于说就是适法行为了。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁，而不是直接确认无效。

在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

2、最终两个案子的结果不一致系因协议书签订之后售房人无权出售房屋的行为是否合法化。两份协议书均属效力待定的合同，效力待定的合同可通过真正权利人的追认成为有效合同。案件一的房屋真正权利人某钢厂直至诉讼阶段仍然出具证明认为自己是房屋所有人，没有对被告方的售房行为进行确认。而案件二的原房屋权利人出具书面证明证明已按成本价将房屋出售给被告，则原售房合同的效力瑕疵得到消除。

3、房屋升值利益不在无效合同的损失范围之内。无效合同承担的是缔约过失责任，不能包含房屋升值利益。《合同法》113条违约责任范围和《合同法》58条缔约过失责任范围之间是有区别的，两条法律规定各自都有严格是适用范围。缔约过失责任始于要约生效，止于合同成立，房屋升值利益产生于合同成立并生效之后，不属于缔约阶段，应不发生缔约过失责任，法律中没有规定缔约过失范围应“包括合同履行后可以获得的利益”。 缔约过失责任损失范围仅限于信赖利益，而非固有利益和履行利益。缔约过失责任的范围与违约责任范围有很大的不同。违约责任承担责任范围可包含可得利益，而缔约过失责任范围仅仅是信赖利益，具体包括缔约费用、准备履约和实际履约费用。

两个案例不同结果对民事主体购售房行为具有指导作用，警示民事行为人如果在进行相关民事行为当时没有达到完善的法律要求，一定要及时通过合法途径进行弥补，消除瑕疵。