北京知名房产律师分析商品房买卖合同纠纷

原告刘某诉称：2009年12月19日，我和被告张某某签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定：被告张某某将位于北京市通州区xxx大街×号.×号旁门房屋（56平米）以51.5万元的价格卖给我。合同签订后，我于2009年12月19日、20、21日分三次将购房款共计51.5万元支付给张某某，张某某给我出具了收条。但因为房价上涨，经过我多次催促，张某某至今未为我办理房屋过户手续，为维护我的合法权益，故我起诉至法院要求：1、判决二被告协助办理北京市通州区xxx大街×号.×号旁门房屋过户手续；2、本案诉讼费由二被告承担。

被告张某某答辩称：我不同意原告刘某的诉讼请求，刘某所述与事实不符。第一，刘某作为北京xxx有限公司的法定代表人，我们只是委托其将本案涉诉房屋对外进行出售，并没有将该房屋出售给刘某，刘某当时根本没有买房的意思；第二，2009年12月19日，我与刘某签订的《房屋买卖三方协议》及《售房协议》实际目的是委托刘某出售本案诉争房屋，并不是将房屋卖给刘某。而且上述合同及协议上明确约定需要由甲乙丙三方签字盖章后生效，但作为丙方的北京xxx有限公司并未盖章，所以上述合同及协议实际上并未生效；第三，2010年1月14日，也就是我和刘某签订《房屋买卖三方合同》及《售房协议》后不久，刘某作为我的代理人即将本案涉诉房屋出售给宁×夫妇，此举更说明刘某只是一个代理人，而非房屋买受人。另外在(2010)通民初字第7163号及(2011)二中民终字第3945号民事判决书中，刘某也一直承认本案涉诉房屋与其无关，其只是作为我的代理人出售房屋，显然刘某并没有认为自己买了房屋；第四，我与宁×夫妇签订的《北京市房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》已经被法院判决解除，如果上述合同未解除，双方已经履行并完成过户的情况下，刘某是否还会要求我将房屋过户给她呢？第五，假设我以51.5元的价格将房屋卖给了刘某，之后又以63.5万元的价格卖给了宁×夫妇，作为我来讲房屋卖的价格是越高越好，我也能够获得更大的利益，那么在我与宁×夫妇解除合同后为什么还要将房屋低价卖给刘某呢？此举不符合正常人的逻辑。综上请求法院驳回刘某的诉讼请求。

被告锦x堂公司辩称：我公司相关股东与原xxx有限公司股权人刘某按工商局相关规定于2012年3月28日完成相关公司转让手续。在整个转让过程中，刘某未向我方进行有关该案的任何相关告知。我公司按照工商局相关规定已于2012年11月28日完成公司名称和主营业务内容的变更。目前我公司从事的主营业务内容为文化艺术品收藏和鉴赏类业务，与房地产经济业务无关。我公司法定代表人刘×与张某某互不认识，与刘某也只是在办理交接时的一面之缘，事后无任何联系。

经审理查明：原告刘某原系北京xxx房地产经济有限公司法定代表人。2009年12月19日，刘某与被告张某某及北京xxx房地产经济有限公司签订了《房屋买卖三方合同》及《售房协议》，《房屋买卖三方合同》内容为：出售方张某某（以下简称甲方）、买受方刘某（以下简称乙方）、居间中保方（以下简称丙方）北京xxx有限公司。第一条，房屋坐落：北京市通州区xxx大街×号.×号旁门建筑面积56平米；第二条，甲乙双方确认该房屋甲乙价格为人民币51.5万元；第八条，因履行本合同而产生争议，三方应协商解决。协商不成，三方均可在该房屋所在地人民法院提起诉讼；第九条，本合同履行期间，甲乙丙三方因履行本合同而签署的补充协议、合同附件及其他书面文件均为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力；本合同自三方签字盖章之日起生效，一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。该合同落款处，甲方签字处签名为张某某，乙方签字处签名为刘某，丙方签字处印刷为北京xxx有限公司，而经纪人签字处签名为刘某，并且在丙方签字处并未加盖北京xxx有限公司公章。《售房协议》内容为：出售方（甲方）张某某，买受方（乙方）刘某，居间方（丙方）北京xxx有限公司。鉴于乙方已实地勘察本合同项下的房屋情况，查验甲方提交该房屋相关的手续、合同和证件，明确熟知该房屋的权属情况；充分保护双方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方经友好协商，对所签订的关于北京市通州区xxx大街×号.×号旁门房产买卖事宜的《房屋买卖三方合同》作如下补充协议：第一条，丙方见证乙方购买甲方位于北京市通州区xxx大街×号.×号旁门房产，建筑面积56平米，产权证号：通标字第xxx号，成交价格为51.5万元；第七条，此售房协议与《房屋买卖三方合同》具有同等法律效力，此合同一式三份，三方各执一份，签字盖章后生效。甲方：张某某，乙方：刘某，丙方：北京xxx房地产经济有限公司。在甲方及乙方签字处，均按有手印，但丙方签字处未加盖北京xxx房地产经济有限公司公章。2009年12月19日，刘某给付张某某购房定金3万元。张某某为刘某出具收条，内容为：今收到刘某购买xxx大街×号.×号旁门楼房定金叁万元整。2009年12月20日，刘某给付张某某购房首付款18.5万元，张某某为刘某出具收条，内容为：今收到刘某购买xxx大街×号.×号旁门楼房首付款壹拾捌万伍仟元整。2009年12月21日，刘某给付张某某剩余全部购房款30万元，张某某为刘某出具收条，内容为：今收到刘某购买xxx大街×号.×号旁门2单元×号房余款叁拾万元整，全部结清。2010年1月14日，案外人宁×作为乙方与张某某作为甲方经xxx房地产公司居间介绍三方签订《北京市房屋买卖居间合同》（以下简称《房屋买卖居间合同》）一份，《房屋买卖居间合同》约定由宁×购买张某某所有的×号房屋一套，即本案诉争房屋，建筑面积为56平方米。该《房屋买卖居间合同》第四条约定，经甲乙双方同意该房屋的出售价格为63.5万元（以下简称“约定价格”，该价格为卖方净得价，不包含该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额及代理费），该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额由乙方承担。《房屋买卖居间合同》第五条约定，合同签订当天，为了确定交易，乙方向甲方支付购房定金2万元（定金自动转为首付款），甲方须提供房产证、身份证及户口本等相关证件原件；贷款购房，贷款金额为26万元，乙方应于7日向甲方支付首付款35.5万元，并甲乙双方相互配合到银行办理贷款手续。《房屋买卖居间合同》第八条约定，甲乙双方定于办理完该房屋产权过户手续后七日进行该房屋交验，房屋交验前该房屋产生的费用，如水、电、煤气、物业、供暖、电话、有线电视等一切费用由甲方承担，交验后房屋所产生的上述费用由乙方承担，该房屋交验完毕以甲、乙双方在《物业交验单》上签字确认为准；在双方资料齐全情况下，保证甲方在2010年2月13日之前拿到全款。《房屋买卖居间合同》张某某一方的签字由张某某一方代理人刘某代签。签订《房屋买卖居间合同》当日，宁×给付张某某购房定金2万元，刘某代张某某为宁×出具了收据。后因贷款问题，杨×、宁×与张某某、xxx房地产公司协商同意改由以杨×的名义办理×号房屋的贷款手续。杨×、宁×系夫妻关系。2010年2月2日，张某某与杨×网签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《网签合同》）一份，《网签合同》约定×号房屋的买受人为杨×，交易价格为43万元。后张某某实际配合杨×办理银行贷款面签手续。2010年3月2日，张某某与杨×在《网签合同》上签字，双方到通州区房地产交易大厅办理×号房屋的产权变更登记手续，杨×交纳购房契税4300元，杨×与张某某在《存量房交易结算资金自行划转声明》上签字，张某某在房屋所有权转移登记申请书上签字，而杨×因获知该房屋的买卖可能存在中介公司吃差价的问题，拒绝在房屋所有权转移登记申请书上签字，后离开通州区房地产交易大厅。2010年4月2日，杨×、宁×将张某某、刘某、北京xxx房地产经纪有限公司、北京xxx有限公司诉至本院，要求继续履行2010年2月2日与张某某签订的《网签合同》，以43万元购买×号房屋。在该案审理过程中，刘某称其与张某某系远房表姐妹关系，虽然其为xxx房地产公司法定代表人，但其代表张某某在《房屋买卖居间合同》上签字只是为张某某帮忙。2010年12月20日，本院依法做出（2010）通民初字第7163号判决，内容为：一、自本判决生效之日起解除被告张某某、被告北京xxx房地产经纪有限公司与原告宁×于二〇一〇年一月十四日签订的关于北京市通州区xxx大街×号×号旁门六号楼五层二五二号房屋的《北京市房屋买卖居间合同》及被告张某某与原告杨×于二〇一〇年二月二日网签的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告张某某于本判决生效之日起七日内退还原告杨×、宁×已付购房定金人民币二万元；三、驳回原告杨×、宁×的诉讼请求。杨×、宁×对上述判决结果不服上诉至北京市第二中级人民法院。2011年5月20日，北京市第二中级人民法院做出（2011）二中民终字第3945号民事判决，内容为：驳回上诉，维持原判。2011年6月13日，宁×不服二审判决，向本院提交民事再审申请书。2012年5月8日，在本院与刘某进行递进式化解谈话中，刘某表示关于本案的诉争房屋是张某某委托其出售的，其并未向张某某支付过购房款51.5万元。因为该房屋的房源系北京xxx有限公司提供的，如果交易成功，北京xxx房地产经纪有限公司、北京xxx有限公司将一同分配出售该房屋的中介费。现该房屋并未出售，且房屋所有权人仍是张某某，其与张某某商量等事情处理完后再继续出售该房屋。

另查：20×年3月28日，刘某与案外人刘×、兰×、朱×分别签订三份《股权转让协议》，约定根据北京xxx有限公司章程规定和股权转让方的申请，股权转让方、受让方双方于2012年3月27日，在“北京市通州区xxx大街435号1号楼×号”自愿签订了本股权转让协议书。转让方刘某在“北京xxx有限公司”拥有的全部股权100万元人民币，分别转让给受让方刘×30万元、兰×40万元、朱×30万元。转让双方自签字之日起，股权交割清楚，股东刘某不再享有股东权利承担股东义务，股东刘×、兰×、朱×分别以其出资额享有股东权利和承担股东义务。20×年×月6日，北京xxx有限公司已将公司名称变更为锦x堂（北京）珠宝有限公司，其主营业务内容也变更为：销售珠宝首饰、玉器、工艺品（不含文物）、文化用品、家具；维修家具；承办展览展示；组织文化艺术交流活动（不含棋牌）；产品设计；模型设计；展厅的布置设计；经济贸易咨询；家庭劳务服务。

上述事实，有（2010）通民初字第7163号民事判决书、（2011）二中民终字第3945号民事判决书、刘某递进式化解谈话笔录、《房屋买卖三方合同》、《售房协议》、收条、《北京市房屋买卖居间合同》、《北京xxx有限公司股权转让协议》、锦x堂（北京）珠宝有限公司企业法人营业执照及双方当事人陈述等在案佐证。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告刘某的诉讼请求。

案件受理费人民币七十元，由原告刘某负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于二审法院。

本案中法院驳回了原告的诉讼请求，以相关证据还原了案件事实，明确了产权归属，维护了法律的正义。