律师案例

沈金玲律师
沈金玲律师
江苏-宿迁
主办律师

假房产证抵押借款,害人又害己

婚姻家庭2013-05-20|人阅读

董某是一家建筑公司的项目经理,因为资金周转需要,常常向身边的朋友借钱周转做工程。张某和董某是多年的老朋友,2010年10月18日,经张某介绍,董某以自家的房产作抵押,向王某借款20万元。由董某出具借条一张,同时约定利息为月息1分五厘,借期一年。同时当着张某的面,把其自有的房产证原件交予王某保管,但未办理相关抵押登记手续。借款期满后,董某没有如期还款,经王某多次催要后仍拒不归还,故王某将董某及其妻子诉至法院,要求归还借款本金及利息。

案件进入实质审理阶段后,因案情需要,原告王某持董某的房产证到建设部门调取相关信息时,被告知此证系伪造证件,从而没收了该产权证。同时查明,被告董某在借款后不久便与其妻子办理了离婚手续 。原告得知这一情况后,认为要钱无望,对案件的审理结果持不乐观态度,通过律师介入后,积极调取了相关证据,维护了原告的合法权益。被告董某也因涉嫌诈骗而受到法律应有的惩罚。

本案在审理过程中存在两个争议焦点:一是夫妻一方以个人名义借款,另一方是否应承担还款责任。 二是抵押权是否生效。

【法理分析】

 一、 在民事诉讼上,民间借贷纠纷的被告一般情况下应当是借条上的借款人,但是在夫妻一方以个人名义借款的情形下,被告的范围可能会扩大,不仅包括在借条上签名的夫妻一方,也包括未在借条上签名的夫妻配偶,目的是为了债权的顺利实现。    按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第二十四条的规定:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。根据该条规定,可以理解为:在婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务是推定为夫妻共同债务处理的,因此,虽然未在借条上签名但是借款系在婚姻关系存续期间所负的债务,债权人就可以将夫妻双方列为共同被告要求夫妻双方共同偿还债务。 该案的借款行为发生于夫妻关系存续期间,诉讼时虽然借款人已经离婚,为了最大化地保护债权人的合法权益不受侵害,债权人 可以将借款人借款时的原配偶为共同被告。在此情况下,由于夫妻双方感情已经破裂,夫妻共同财产已经分割完毕,如果债权人仅起诉夫妻一方,一方面不利于保护债权人的合法权益,直接导致法院以后的判决难以执行;另一方面可能造成夫妻之间出现相互扯皮的现象,不利于查清案件事实。如果法院认定借款属于夫妻共同债务,法院就应该判决夫妻双方共同承担还款责任;如果认定借款不是夫妻共同债务,而是夫妻一方个人债务,法院就应该判决由借款人承担还款责任,判决未在借条上签字夫妻另一方不承担还款责任。 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义所负的债务能否认定为夫妻共同债务,要看该债务是否是用于夫妻共同生活。对是否用于夫妻共同生活的判断可采以下两个标准:(1)夫妻有无共同举债的合意。如果夫妻有共同举债的合意,则不论该债务所带来的利益是否为夫妻共享,该债务均应视为共同债务。(2)夫妻是否分享了债务所带来的利益。尽管夫妻事先或事后均没有共同举债的合意,但该债务发生后,夫妻双方共同分享了该债务所带来的利益,则同样应视为共同债务。  对于本案,该笔借款能否认定为夫妻共同债务,需要考虑该借款是否用于夫妻共同生活。某认为该借款属共同债务,虽然董某的妻子辩解对董某的借款不知情,否认该款用于共同生活,但根据原告提供的证据及证人证言,能够证明该借款两被告婚姻存续期间产生,已用于共同生活,分享了该笔借款带来的利益。因此该借款应认定为某的夫妻共同债务,应由其双方共同偿还。 二、 日常生活中,常常发生房产证抵押借款的行为,债权人往往误以为债务人房产证押在自己处,风险就降低了,债权就有了保证。其实这种认识是错误的,是不符合我国的法律规定的。

我国《物权法》第187条规定,以建筑物和其他土地附着物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该条明确我国不动产及不动产物权登记采取登记成立主义,不动产物权未经登记的,不生效力。

当事人在借条上明确以房产作抵押、并将房产证交付给债权人的行为,只能表明双方之间对房产抵押产生了合意,认为双方之间的抵押合同成立。如符合法律规定的合同生效要件,则可以认为合同关系已生效,从而对抵押合同当事人具有约束力,若有违约情形,自应承担违约责任。至于抵押权是否生效,则取决于双方是否存在处分行为即登记,只有进行了抵押权登记,方能使抵押权成立并生效,并可对抵押物享有优先受偿权。

房产证仅是证明房屋产权的凭证,本身并不具有价值,房屋产权人可以以遗失等理由,申请房屋产权监理部门注销登记,并重新申领新证。因此,拿着债务人的一本房产证,只能算一张纸,毫无实际意义。因此,市民在出借资金并以房产作抵押时,一定要记得去房产监理部门办理他项权登记,查明该房屋产权证的真伪及有无抵押在先行为,为自己的资金安全上一个实实在在的保险。

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐