陈某诉郝某所有权纠纷案（房屋所有权确权）

1.判决书字号　　一审判决书：北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第18924号。　　二审判决书：北京市第一中级人民法院（2009）—中民终字14975号。　　2.案由：所有权纠纷。　　3.诉讼双方　　原告（上诉人）：陈某。　　委托代理人：某某北京分所律师。　　被告（被上诉人）：郝某。　　4.审级：二审。　　5.审判机关和审判组织　　一审法院：北京市海淀区人民法院。　　合议庭组成人员：审判长：王卫东；代理审判员：张鹤、郑红艳。　　二审法院：北京市第一中级人民法院。　　合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：万丽丽、李晓龙。　　6.审结时间　　一审审结时间：2009年6月17日。　　二审审结时间：2009年12月3日。　　（二）一审诉辩主张　　1.原告陈某诉称　　2001年年初，我欲购两套房屋作为公司办公用房，为顺利取得银行按揭贷款的审批，经我要求，被告父亲及被告同意，我借用被告的名义办理其中一套房屋的购房手续，该房款及相关费用全部由我支付，该房屋所有权归我所有。2001年4月，我向北京某房地产开发有限公司购买了位于海淀区的两套房屋，其中3A02号房层是以被告名义签约和办理银行按揭抵押贷款手续的。我支付了该房屋首期购房款202439元，并签署了相关购房文件。2002年3月，我对该房屋进行了装修，于2002年4月进驻并使用至今，并且我按期偿付了该房屋的银行贷款、物业管理费，供暖费以及契税、维修基金等相关费用，共计544952元。2007年，我因公司资金困难，欲将3A02号房屋卖出，为此，多次与被告协商，被告却以家庭矛盾为由推诿协助我办理卖房手续，至2008年竟然拒绝。无奈，为保护自己的合法权益不受损害，故向法庭提起诉讼，请求判决确认海淀区3A02号房屋所有权归我所有，诉讼费由被告负担。　　2.被告郝某辩称　　该房屋是我的父母为我购买的，并说有一公司要租房，可以交纳首付，其他由公司交纳。如果以后我自己使用房屋，就由我自己交纳费用。购房手续是我自己办理的，首付款也是我父母交纳的。该房屋虽不是我出资购买，但是我父母出资给我买的。故不同意原告的诉讼请求。　　（三）一审事实和证据　　北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2001年4月24日，被告郝某与北京某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订商品房买卖合同，合同约定，被告购买某公司开发的3A02号房屋一套，建筑面积为119.35平方米，单价为8034.01元，总金额为962439元；付款方式：银行按揭付款，签约当日支付购房定金3万元，2001年5月8日应付首付款172439元，其余房款76万元以银行按揭方式支付；交房期限：2001年12月31日。合同还对其他条款进行了约定。2002年1月1日，双方又签订补充协议，协议约定，被告所购房屋实际建筑面积为119.15平方米，最终结算售价为960827元。上述协议签订后，被告所购买的该套房屋至今由原告的公司使用。该房屋于2004年6月15日办理了房屋所有权证书，该房屋所有权人为被告。　　另查，2001年6月15日，被告与广东发展银行北京分行中关村支行（以下简称广发行中关村支行）签订房屋按揭贷款合同，贷款76万元，贷款期限为240个月。同日，双方签订了房屋按揭贷款抵押合同，被告同意将其所购买的3A02号房屋一套抵押给广发行中关村支行，抵押期限至2021年6月26日。　　2002年1月1日，被告与北京某物业管理有限公司签订物业管理委托合同书。被告将其所购买的上述房屋的物业委托北京某物业管理有限公司管理，委托期限至2003年12月31日。　　庭审中，原告向法庭提供了2001年1月17日原告与被告之父郝某某签订备忘录及被告之父郝某某出具的证明。备忘录的内容是：第一，陈某公司因拟贷款购买两套房屋，请郝某某协助办理其中一套的按揭手续；第二，郝某某同意向陈某出借其儿子郝某的身份证用于办理其中一套的购房手续；第三，以郝某名义所购房子的全部费用均由陈某负担，该房屋的所有权归陈某所有。证明的内容是：郝某某证明了其与原告签署了上述备忘录，并称备忘录签署后，将此事告知了被告，且被告同意并协助原告办理了有关房屋购买和贷款手续，且购房款全由原告支付，所购房屋应归原告所有。并且郝某某出庭作证，承认备忘录及证明系其本人所签，并认可其内容。被告的质证意见是：不清楚该证据的郝某某的签字是否其本人所签，且郝某某与原告系朋友关系，现仍欠原告10万元借款未还，与原告有利害关系，故不认可郝某某的证言。　　另查，郝某某现已与被告之母周晓莉经法院判决离婚。　　庭审中，双方对本案诉争房屋所已交纳的款项的付款方各持己见。　　2008年10月15日，被告以其原有房屋所有权证丢失为由，另行向北京市海淀区建设委员会申请补办房屋所有权证，北京市海淀区建设委员会为被告补发了房屋所有权证书。　　庭审中，原告向法庭提交的所交纳的购房款契税票据中均记载交款人为被告，原告向法庭提交的所交纳物业费、供暖费票据中记载交款人为原告所在公司即北京优达思创多媒体技术有限公司，其中包括原告购买的在本案诉争房屋同一栋楼的3A01号房屋的物业费、供暖费。　　上述事实有下列证据证明：　　1.原告向法庭提供的房屋买卖合同、房屋所有权证、按揭贷款合同、抵押合同、物业管理合同、供暖协议、购房票据、物业费、供暖费发票、备忘录和证明、郝某某证人证言。　　2.被告提供的补办的房屋所有权证。　　3.本院开庭笔录。　　（四）一审判案理由　　北京市海淀区人民法院经审理认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案系房屋所有权纠纷，庭审中，原告虽向法庭提供了其与被告之父所签备忘录、证明，均记载了原告以被告的名义办理购房、按揭贷款等购房手续，但原告向法庭提供的购房等手续均系被告与开发商、银行等机构签订，且双方向法庭提供的该房屋所有权证均记载所有权人为被告，故法院依法认定本案诉争的房屋所有权人为被告。因此，原告要求确认本案诉争房屋的所有权缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于本案诉争房屋的购房款，如原告能够提供充分证据证明该款系原告交纳，其可另行提起诉讼，要求被告予以返还。　　（五）一审定案结论　　北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：　　驳回原告陈某的诉讼请求。　　（六）二审情况　　1.二审诉辩主张　　（1）上诉人陈某诉称　　请求撤销原审法院判决，发回重审或改判支持陈某的诉讼请求。理由是：1）原审法院判决重要事实不清。陈某提交了陈某之妻杨桂敏与郝某的电话录音，该录音证实郝某承认借名购房的事实，承认该房全部费用系陈某支付。原审法院判决对此关键证据只字不提，刻意回避，显属适用证据错误，事实不清。2）原审法院判决适用法律错误。《物权法》第三十三条明文规定，因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原审法院判决以办理购房手续和房屋所有权证登记皆为郝某为由，驳回陈某的起诉请求，违反法律规定。　　（2）被上诉人郝某辩称　　同意原审法院判决，不同意陈某的上诉请求和理由。　　2.二审事实和证据　　北京市第一中级人民法院经公开审理查明：原审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。二审法院另查明，陈某在原审法院审理期间曾提交了一份电话录音证据，打电话双方为陈某的妻子杨桂敏与郝某。　　该录音内容为：“……杨桂敏：假如要是让你把这个房本补下来的话，那我后面的麻烦就太多了。郝某：我知道，这样吧，杨阿姨，我也跟您明说，我呢，这个房子就是为了用来去举报郝某某，没有别的用处……郝某：这东西也不是我的，没关系，它名字是写的我的名字啊。杨桂敏：对呀，是写的你的名字，我只是当时用了你的身份证啊，但是前期的款都是我付的啊。郝某：对，对呀。杨桂敏：而且现在房子也都是我在使用。郝某：您去跟别人说去，这跟我说没意义，我只是告诉您，我要拿这套房子去干什么……”　　郝某认为该录音光盘中有多处删改，故申请对该录音是否是原始载体、是否是经过删改进行鉴定。原审法院委托北京华夏物证鉴定中心对该录音进行鉴定。2009年1月5日北京华夏物证鉴定中心出具司法鉴定检验报告书，检验结果为：无法确定提交鉴定的录音机是否为原始载体；两段音频文件中未发现剪辑、删改。陈某、郝某对该检验结果均无异议。　　以上事实有当事人的陈述、司法鉴定检验报告书等证据在案佐证。　　3.二审判案理由　　北京市第一中级人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈某所提交的录音证据虽无法确定所提交鉴定的录音机是否为原始载体，但检验结果明确载明音频文件中未发现剪辑、删改。故本院对该录音证据的真实性予以确认。　　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。3A02号房屋购房等手续虽系郝某与开发商、银行等机构签订，房屋所有权证记载所有权人亦为郝某，但陈某提供的2001年1月17日陈某与郝某之父郝某某签订的备忘录、郝某某证人证言均证明了陈某系借郝某的身份证，以郝某的名义办理的3A02号房屋购买、按揭贷款等购房手续，所购房屋的费用均由陈某负担，该房屋的所有权归陈某的事实，且郝某亦曾在电话中对借用身份证、购房前期费用均由陈某支付的事实予以认可。郝某现所持房屋是父母为其购买、首付款亦是其父母交纳的辩解，与前述证据相悖，故本院对郝某的抗辩理由不予采信。综上所述，陈某要求确认3A02号房屋归其所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。　　4.二审定案结论　　北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：　　（1）撤销北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第18924号民事判决。　　（2）北京市海淀区3A02号房屋所有权归陈某所有。　　（七）解说　　本案一审与二审的判决结果截然相反。一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案系房屋所有权纠纷，庭审中，原告虽向法庭提供了其与被告之父所签备忘录、证明，均记载了原告以被告的名义办理购房、按揭贷款等购房手续，但原告向法庭提供的购房等手续均系被告与开发商、银行等机构签订，且双方向法庭提供的该房屋所有权证均记载所有权人为被告。一审法院充分坚持了物权登记公示的推定效力，认为原告所提供的证据尚不足以推翻物权登记，既然物权登记在被告名下，即推定房屋权属为被告所有，在诉讼攻防中，应由原告充分举证去推翻该物权登记，而被告只需消极防御。关键点在于原告如何举证可达到使法官确信该物权登记所公示的权利人是错误的。一审法官显然没有正确地把握该案的举证尺度，既然原告主张的是“借名买房”，则购房等手续系被告与开发商、银行等机构签订，房屋所有权证均记载所有权人为被告当在情理之中，不能就此再要求原告举证。二审法院查明事实后认为，房屋购房等手续虽系郝某与开发商、银行等机构签订，房屋所有权证亦记载所有权人为郝某，但陈某提供的2001年1月17日陈某与郝某之父郝某某签订的备忘录、郝某某证人证言均证明了陈某系借郝某的身份证，以郝某的名义办理的3A02号房屋购房、按揭贷款等购房手续，所购房屋的费用均由陈某负担，该房屋的所有权归陈某的事实，且郝某曾在电话中对借用身份证、购房前期费用均由陈某支付的事实予以认可。郝某现所持房屋是父母为其购买、首付款亦是其父母交纳的辩解，与前述证据相悖。所有的间接证据，都指向房屋系原告购买、登记在被告名下。二审法院在此基础上对本案进行了改判。　　在现实中当事人或出于各种目的“借名买房”，在一些情况下有可能违反行政法规，除非其违反的是行政法规中的效力禁止性规定，侵犯了国家、集体或者他人的利益，在真正的买房人主张权利时应当审慎地对证据进行查明和认定，并对其权利进行确认和保护。在该类案件中，真正的购买人往往不能举出直接证据证明自己系房屋的真正权利人，但是在真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系真实购房人的情况下，即应当确认其系真正的房屋产权人。（北京市第一中级人民法院宋少源）

本律师解析：

首先十分赞同一中院宋法官的裁判标准、方法和裁判尺度。另本案的审理依据还有：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知的“第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理；第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持” 。 刘大伟律师

2012年5月30日星期三

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