摘要：一套商品房动辄百万，许多购房者倾其毕生积蓄支付首付并通过银行按揭的方式买房。但有些楼盘因开发商资金断裂，造成房屋烂尾的情况屡不鲜见，购房者不但不能取得房屋，还背负了巨额的贷款，给购房者造成了巨大的困扰。购房者能否通过法律途径摆脱得不了房又要背负巨额贷款的困境呢？

案情简介

2014年5月10日，张小小与房地产公司签订《商品房购销合同》，约定张小小购买房地产公司开发的一套房屋，房屋交款为150万元，交房日期为2014年12月31日。合同签订后，双方进行了登记备案。张小小向房地产公司支付了首付款60万元首付款。其余90万元房款通过向银行贷款的方式支付给了房地产公司。后因房地产公司资金出现问题，楼盘建盖大半后就一直处于停工状态。截止2017年8月，张小小已向银行归还贷款20万元。交房日期届满至今，房地产公司未将房屋交付给张小小，张小小多次向房地产公司主张退款未果，后张小小委托程云律师提起诉讼。

案件审理

张小小将房地产公司和银行起诉至法院，诉请解除与房地产公司签订的《商品房购销合同》及与银行签订的《个人购房/借款担保合同》，要求房地产公司返还首付款60万及已归还的银行贷款20万元，并承担违约金；同时要求由房地产公司向银行返还贷款剩余本息。

法院经审理后认为：张小小与房地产公司双方自愿签订的《商品房购销合同》合法有效，双方应按合同履行各自义务。因房地产公司逾期至今未将涉案房屋交付张小小，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于出卖人迟延交付房屋买受人有权解除合同的规定，由于房地产公司至今未按合同约定交付涉案房屋给张小小，张小小由此产生了贷款及贷款及资金占用利息损失，故张小小要求解除双方所签《商品房购销合同》，返还购房首付款及归还银行贷款20万元，并承担违约金的诉讼请求，法院依法予以支持。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定,张小小与房地产公司所签订《商品房购销合同》解除后,致使张小小与银行签订的《个人购房/借款担保合同》目的无法实现,故对于张小小请求解除《个人购房/借款担保合同》的主张,法院予以支持。

对于张小小要求房地产公司返还银行贷款剩余本息的主张, 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“…商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，由于涉案的担保合同应当解除，故作为本案房屋出卖人的房地产公司应当将收受的购房贷款的本息返还作为担保权人的银行。

案件结果

法院判决：一、解除张小小与房地产公司签订的《商品房购销合同》；二、解除张小小与银行签订的《个人购房/借款担保合同》；三、由房地产公司返还张小小首付款60万及已归还的银行贷款20万元，并支付上述款项的银行利息；四、由房地产公司返还银行贷款剩余本息。该判决已生效，张小小终于不再背负巨额贷款了。