本案是一个历经十多年之久的私房拆迁安置纠纷案件，反反复复经过各级人民法院的数次判决，至到重庆市高级人民法院的一纸裁定（2009，渝高法民申字第516号）：驳回再审申请——祖房的合法继承人丧失了安置权，善意第三人购买并取得了安置房的所有权。从而使该案暂告一个段落。

为了让大家了解基本的案情，我权且在此略述：家住江津区的陈**兄妹九人（以下简称陈九）在江津区**街有一间共同继承祖业所得的私有商铺。因旧城改造，1997年月4月27日陈九与拆迁人江津**开发公司（以下称**公司）签订了《私房拆迁安置协议》，协议约定为被拆迁人陈九的安置房为原片区40平米左右的门面房壹间，夏**为拆迁人的经办人。当天，陈九中的二人与夏**达成《售门面协议》，将上述安置门面房卖与夏**。1997年11月5日，**公司又与第三人徐**签订了《商品房预售合同》，又把上述安置门面房卖给了徐**。徐**付清房款后于1998年5月起实际占有该门面经营至今。2000年6月6日，《售门面协议》被法院认定无效。之后，陈九要求实现门面安置权。另，《私房拆迁安置协议》与《商品房预售合同》均被法院认定为合法有效。

高院裁定的理由：本案争议的焦点是在《售门面协议》无效后，应是由**公司将门面安置给陈九，还是维持该门面应以**公司名义卖与徐**的行为。在通常情况下，买卖协议被确认无效后，其争议的非住宅安置权又恢复到协议签订前的状态，仍归陈九所有。但在本案中，在《售门面协议》被确认无效之前，夏**作为**公司的经办人已将此争议房以**公司的名义卖与了徐**，徐**在交易过程中不可能审查到该房屋可能有其他人主张权利，且该房屋的买卖合同已经法院的生效判决确认为有效合同。故徐**在交易中是没有过错的，其作为善意的第三人在房屋买卖中交易安全应受法律保护。陈九在争议房的买卖活动中有过错，其交易中的风险责任应有其自行承担，介于徐**在1998年付清房款后即对该房屋占有、使用至今。从维护现实的合法占有状态，保护善意第三人的合法权利出发，遂裁定驳回了陈九的要求实现安置权的再审申请。

以下是有关高院裁定的思考：

“本案争议的焦点是在《售门面协议》无效后，应是由**公司将门面安置给陈九，还是维持该门面应以**公司名义卖与徐**的行为。-------”高院的这一说法就把整个案件分隔成了两个时段：即以《售门面协议》被确认为无效的时间点为分水岭，分隔成为《售门面协议》有效时段与《售门面协议》无效时段。

紧接着在裁定之词中写到“在通常情况下，买卖协议被确认无效后，其争议的非住宅安置权又恢复到协议签订前的状态，仍归陈九所有。”——言外之意在《售门面协议》有效时段内非住宅安置权不归陈九所有！

然后又写到“但在本案中，在《售门面协议》被确认无效之前，夏**作为**公司的经办人已将此争议房以**公司的名义卖与了徐**-------”进一步阐述在陈九不持有非住宅安置权时段内，夏**与徐**的交易合法。

最后，写到“徐**在交易过程中不可能审查到该房屋可能有其他人主张权利，且该房屋的买卖合同已经法院的生效判决确认为有效合同。故徐**在交易中是没有过错的，其作为善意的第三人在房屋买卖中交易安全应受法律保护-------”——最终的裁定完成了商业交易行为优先于民生拆迁安置的法律程序。

我对本案的看法：

第一：高院的这一裁定对今后类似案例的可能影响是：开发商可以任意将安置房当作商品房高价买与善意第三人，从而让被拆迁户望房兴叹。

第二：《售门面协议》因不具备法律规定的有效合同的形式与实质要件，所以是无效合同。无效合同从其签订之日起就如同废纸一张——即便是法院的判决也只是对上述事实加以确认，而不是加以更改。所以，本案中，陈九自1997年月4月27日与拆迁人江津**开发公司（以下称**公司）签订了《私房拆迁安置协议》起，就不间断地拥有非住宅安置权，直到安置权的实现。并非像高院裁定之词中的时有时无之说。

第三：本案实际是当物权与债权冲突时，如何适用的问题。依吾愚见，拆迁安置更与物权沾边，商品房买卖当属债的范畴。当两权冲突时，应当是物权优于债权吧。**公司与第三人徐**签订《商品房预售合同》，属债的范畴，**公司不给付房屋给徐**，顶多也只是个违约问题，完全可以通过其它途径解决，并非一定要判给安置房。如果非要如此判决，则是颠倒了权利现实的顺序——债权优于了物权，其后果是原物所有人的物上追及权永不能实现了。反过来说，如果把安置房判给陈九，徐**那里判获得金钱赔偿，则从法律关系上就理清了。在法理上也讲得通了。

第四：此案纷纷扰扰十余年，在于不同法院对同一争议之事实有不同的理解并适用了不同的法律条款。有些条款在适用起来似有冲突。比如〈最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣抻、冻结财产的规定〉第十七条与〈审理商品房买卖合同经济纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第七条在适用时就会有冲突。