宅基地房屋买卖遇到动拆迁

（关键字：宅基地、动拆迁、合同无效）

案例介绍：

　姚某系甲村村民，1993年8月25日姚某购买了甲村同一村民小组村民施某的宅基地房屋并签订了协议，约定房屋作价人民币5000元转让给姚某，姚某将原房屋拆除后又新建二层楼房并居住使用直至2010年动拆迁。甲村村民委员会与第三人某房屋拆迁有限公司就施某名下宅基地补偿事宜签订协议，施某获得了补偿款人民币202080元。姚某遂诉至法院要求施某返还全部补偿款项。但施某认为农村房屋不允许买卖，合同应为无效，双方签订的买卖协议只是针对房屋的买卖协议，不涉及宅基地权益的转让。

案例结果：

法院审理判决：经法院审理查明，姚某与施某系同一农村经济组织成员。双方对签订房屋买卖协议的事实都予以认可，法院认为同意农村经济组织的房屋买卖合同合法有效，当事人的权益应予以保护，涉案房屋已经交付给姚某，根据地随房走的原则，最终判决施某获得的补偿款应于一周内全部返还给姚某。

案例点评：

农村宅基地房屋，是村民在其获得的宅基地上建造供其居住生活之用的房屋。作为所有权人，村民对宅基地房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而与宅基地房屋息息相关的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的“专属”权利，与享有者特定的身份相联系，它承载着广大农民“居者有其屋”的社会保障功能，国家对于农村宅基地使用权转让有着严格的限制，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“地随房走”原则，宅基地房屋的转让必然会导致宅基地使用权的转移，因此宅基地房屋无法像商品房那样自由流通，其转让一般局限于同一集体经济组织内部。如果宅基地房屋买卖双方不属于同一集体经济组织，一般认定买卖合同无效。也就是说，房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。对于发生在同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，只要符合法律法规规定的农村宅基地的用地条件或者经过有关组织或部门批准的，一般应当认定房屋转让行为是合法有效的，双方当事人应依约履行。

　　事件启示：

宅基地转让还会涉及变更登记，《中华人民共和国物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”实践中，宅基地房屋转让进行变更登记的情形少之又少，这也导致拆迁补偿款仍然按照原有的登记进行分配，从而为滋生纠纷埋下隐患。需要明确的是，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记，不是宅基地房屋买卖合同的生效要件，房屋买卖合同符合合同生效的一般要件即可认定有效。符合买卖条件，登记手续有欠缺的，可责令补办过户登记。因此，村民在受让宅基地房屋后，应当及时进行变更登记，从而保护自身的合法权益。