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成功代理商品房买卖纠纷因面积差而获得双倍赔偿案

合同纠纷2020-04-19|人阅读

成功代理商品房买卖纠纷因面积差而获得双倍赔偿案

——摘自人民法院网公开发布的判决文书

案情概述:

当事人所购买的商品房在交房时竟发现面积严重缩水,经业主与开发商交涉,开发商以种种理由迟迟不予合理的解决,购房业主于是决定拿起法律武器坚决捍卫自己的合法权利,慕名请陈新律师代理诉讼。经陈新律师认真细致、精心刻苦的努力,搜集扎实的相关证据,历经激烈的开庭争辩,最终法院支持了原告的主要诉请,后被告乖乖地以银行转账方式,向原告支付了赔偿款,履行了向原告的赔偿义务,该案最终圆满落幕。

河南省郑州市管城回族区人民法院

民事判决书

(2019)0104民初14008

原告:符某某,男,1987726日出生,汉族,住河南省内乡县某某村某某号。

原告:徐某某,女,19871227日,汉族,住河南省正阳县皮店乡某某街。

共同委托诉讼代理人:陈新,河南建魁律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人:桂青翔,河南建魁律师事务所实习律师。

被告:郑州某某置业有限公司,住所地郑州市管城回族区某某路

法定代表人:孙某某

委托诉讼代理人:某某某,河南某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人:某某某,河南某某律师事务所律师。

原告符某某、徐某某与被告郑州某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019819日立案后,依法用简易程序,公开开庭进行了审理,原告符某某及符某某、徐某某的委托诉讼代理人陈新、桂青翔,被告郑州某某置业有限公司的委托诉讼代理人某某某、某某某到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告符某某、徐某某向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告退回原告多收的房屋面积误差比在3%以内(3)部分的房价款21410.08元及自201659日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止的利息,利息至起诉之日计算为3400元;2请求判令被告双倍退回原告多收的房屋面积误差比超过3%部分的房价款142826.94元;3.请求判令被告赔偿原告多支出的房屋面积误差部分房款的税费907.03元;4.请求判令被告赔偿原告房屋面积超出3%部分的贷款利息损失66485.94元;5.请求判令被告自2018130日起按赔偿原告总房款0.005%的逾期取得商品房权属证书的违约金,至起诉之日违约金按20000元计算;6请求判令被告赔偿原告自2018911日起至涉案房屋不动产证颁发之日止、每月因涉案房屋面积差多交的物业费23元,至起诉之日暂计算为230元;1.由被告承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全的担保费暂计算至起诉之日,以上合计金额为256259元。事实与理由:2016322日、二原告与被告签订了合同编号为16002353912的《商品房买卖合同》一份,并进行了备案登记。合同约定二原告购买被告开发的位于管城回族区果园路某某街某某小区51单元5510号房屋,建筑面积83.21平方米,每平方米单价8977.32元,总房款为747003元。该合同第五条2约定,面积误差比绝对值在3%以内(3)的,据实结算房价款:面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房,买房人不退房的,产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(3)的部分的房价由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人,面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以百分之百。二原告根据合同约定向被告支付了全部房款,履行了合同约定的义务,但是被告交付的房屋实测建筑面积仅72.76平方米,面积误差绝对值10.45平方米,面积误差比-12.56%,远大于3%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合作同纠纷案件适用法律若干问题的解释》面积误差比绝对值在3%以内(3)的部分的房款22410.08元及自201659日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止的利息;绝对值超出3%部分的返还双倍购房款142826.94元。两项合计2410.08+142826.94=165237.02元,并且被告应赔偿原告多支出的房屋面积误差部分房款的税费907.03元;该合同第十五条及合同附件四第六条约定,1.产权初始登记。出卖人应当在2017731(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局,出卖人在约定时间内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的,按日向买受人支付总房款的0.001%的违约金。2,转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后,双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理:买受人委托出卖人办理该商品房转移登记,买受人应当在商品房面交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料,出卖人应当在取得商品房初始登记后180日内,取得买受人该房屋所有权证,并及时通知买受人领取。如因出卖人责任,买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的,双方约定按以下方式处理:买受人不解除合同的,出卖人按日向买受人支付总房款的0.05%的约金。因被告原因,被告至今仍未能在约定期限内使原告取得该商品房权属证书,核照合同约定,被告已构成违约,应当承担违约责任。原告为维护自己的合法权利,待具此状,请求贵院判如所请。

郑州某某置业有限公司辩称:一、答辩人认可被答辩人主张的房屋面积误差比在3%以内(3)部分的房款和房屋面积误差比超过3%部分的双倍房价款,但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,答辩人不应支付利息。二、原告主张贷款利息损失66485.94元计算有误,且没有将提前还贷节省的利息予以扣除。三、因郑州市不动产登记政策调整,导致初始登记办理逾期,而转移登记的办理尚未到约定的期限、故被答辩人主张的逾期取得商品房权属证书违约金没有事实及法律依据。四、物业费是被答辩人向物业公司缴纳的,故被答辩人应向物业公司主张退还多繳的物业费,且根据答辩人向物业公司核实的情况,被答辩人实际上只纳了20189月至20181210日三个月的物业费,自20181211日起被答辩人并未缴纳物业费,故被答辩人主张无任何依据。税费是被答辩人向税务机关缴纳的,不是答辩人收取,被答辩人因面积误差多纳的税费应当向税务机关申请退还,不应由答辩人承担该部分税费。五、因诉讼所产生的诉讼费、

保全费,担保费应由被答辩人自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,本院认定如下:2016322日,符某某(原告、买受人)与郑州某某置业有限公司(被告、出卖人)签订《商品房买卖合同》一份,主要约定:

1.买受人购买位于管城回族区某某街某某小区51单元5510号房屋一套,户型为二室二厅。该商品房的用途为成套住宅,合同约定建筑面积共83.21平方米,其中套内建筑面积60.35平方米,公共部位与公用房屋分建筑面积22.86平方米。

2.按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米8977.32元,总金额为柒拾肆万柒仟零拾叁元整。

3.根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理,合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(3)的,据实结算房款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%内(3)部分的房价款由买受人补足;超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

4.出卖人应当在2017731(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的,按日向买受人支付总房款的0.001%的违约金。出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内,取得买受人该房屋所有权证,并及时通知买受人领取,买受人不解除合同的,出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的造约金,原、被告分别在该合同上签字盖章确认,原告徐某某在合同信息备案摘要页共有人处签字捺印。

庭审中,被告认可交付原告房屋实际测量的产权登记面积为

72.76平方米,房屋面积误差为10.45平方米,房屋面积误差比为-12.56%。

本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定,产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(3)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经计算,原告多交的房屋面积误差比在3%以内(3)部分的房价款为22410.08((83.21-80.7137)x8977.32=22410.08),现原告诉求被告退回3(3)部分的房价款及自201659日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止的利息,具有事实与法律依据,本院予以支持。原告诉求被告双倍退回原告多收的房屋面积误差比超过3%部分的房价款142826.94元,经计算,原告多交的房屋面积误差比超出3%部分的房价款为71402.9(10.45-2.4963)x8977.32=71402.9),被告应双倍退回原告142805.8元,原告诉请中超出部分不予支持。关于原告多支出房屋面积误差部分房款的税费问题。原告作为纳税人,对于多缴税款应当依照相关部门规定在税务机关办理退税,此项诉请不属于人民法院管辖范围,本院不予处理。关于原告房屋面积超出3%部分贷款利息损失问题,原、被告未在《商品房买卖合同》中明确约定,且原告在诉讼中未提交相关证据证明,本院不予支持。

关于逾期办理商品房权属证书违约金间题,根据合同约定出卖人应当在2017731日前(房屋交付使用后60日内)将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016819日,郑州市住房保障和房地产管理局通告,自2016820日起在郑州市范围内实施不动产统一登记,不动产登记管理部门的职责和产权初始登记的政策均发生变化,从由房管局负责办理“初始登记”,变为由不动产己面中心负责办理“首次登记”,鉴于涉案合同签订时原、被告双方无法充分考虑到相关政策发生变化的影响,所以双方应根据相关政策变化重新对合同约定的相关内容进行协商。在双方没有协商一致的情况下,原告要求被告支付逾期提供办理商品房所有权转移登记所需资料的违约金,理由不足,本院不予支持。

关于物业费问题,原告要求被告返还原告因房屋面积误差多数的物业费230元,因原告缴纳的物业费系向物业公司缴纳,而非向被告缴纳,原告要求被告退还多繳纳的物业费无事实与法律依据,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用く中华人民共和国合同法>若干问题的解释()》第二十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合作同纠纷業件适用法律若干问題的解释》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:

一、被告郑州某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符某某、徐某某返还面积误差比在3%以内(3)部分的房价款22410.08元及利息(利息以22410.08为基数,按中国人民银行同期贷款利率从201659日起支付至付清之目止)

二、被告郑州某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符某某、徐某某双倍返还面积误差比超过3%部分房价款142805.8元;

三、驳回原告符显、徐凤丽的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应根据《中华

人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5144元,减半收取计2572元,保全费1820元,共计4392元,由被告郑州某某置业有限公司负担。

如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。

审判员 孟永红

二〇一九年十一月十五日

法官助理

书记员 翟鑫源

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