缘起:窗户未装防护网 租客梦中坠楼

洪某是中山市古镇一房屋的产权人，其将该房屋租赁给李某，由李某对外招租。陈某自2012年起承租该房居住。该房位于4楼，房内有一上下两层双人床，放置在北面窗户边上，上铺由陈某使用，该窗户未安装防护设施。

2012年3月31日凌晨2时许，陈某在睡觉时从窗口跌至楼下受伤。受伤后的陈某在多家医院诊治46天，后因经济困难放弃治疗，最后的出院诊断显示其双眼视力未恢复，上腹部轻压痛,右前臂石膏固定在位等,医嘱建议回当地继续治疗，卧床休息2个月。后经司法鉴定所作司法鉴定，陈某所受的伤害为一处三级、三处十级伤残。

基本丧失劳动能力的陈某上有高堂、下有幼女仍需抚养。以后，陈某以应对其所受伤害承担连带赔偿责任为由诉至法院，请求法院判令李某、洪某赔偿其残疾赔偿金、误工费、护理费、医疗费、后续治疗费、被抚养人生活费等共计50余万元。

屋主:事发当晚租客酗酒晚归

房屋所有者洪某称,其与陈某并未签订租赁协议，并未形成直接的法律关系，陈某系从李某处承租房屋。且洪某认为自己提供的房屋及家具、装修完全符合安全标准并已经通过验收。陈某系具有完全民事行为能力的成年人，具有辨识能力，出租屋内的床位如何摆放完全取决于承租人而非出租人。

实际上，陈某承租该房已有几个月的时间，其休息、睡觉时完全可以采取关闭窗户或在床与窗户边上放置阻挡物品，甚至移动床的摆放位置来避免危险的发生，陈某在未采取措施的情况下长期在有危险的地方睡觉，属自甘冒险的行为，其应对损害结果承担相应责任。

按照洪某的说法，事发当晚，陈某曾在出租屋内聚众酗酒，又外出晚归，致使个人丧失辨识能力才是酿成悲剧的最主要原因。

法院判决：

房东和二房东共承担30%责任

法院审理认为陈某睡在无防护措施的窗户边的双人床上铺，其作为一个成年人，应充分认识危险性，在未采取措施的情况下长期在有危险的地方睡觉，属自甘冒险的行为，其应对损害结果承担相应责任。

此外，根据证人在公安机关的陈述可知，陈某等人当晚曾经喝酒，意外的发生不排除是陈某喝酒后认知能力、判断能力下降所致。

另一方面，民用住宿虽无窗户必须安装防护网的强制性规定，但洪某、李某作为出租人及承租人，负有安全管理上的保障义务，二人应意识到双人床靠窗边使用的危险。现洪某、李某未有采取措施避免危险发生，应对陈某的损害承担相应的赔偿责任。

根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条的有关规定，结合本案证据，洪某与李某在此次事件中承担30%的责任，两人需共同赔偿租客陈某损失30余万元，其中洪某承担40%的赔偿责任，需赔偿陈某12万余元，李某承担60%的责任，需赔偿陈某18万余元。

法官说法：

房东有安全管理义务

经办此案的法官认为，虽然事发时洪某与陈某之间并不存在直接的租赁合同关系，但即使如此洪某也不能推脱责任，因为洪某作为涉案房屋的所有权人，必须也应当察知自身所有房屋的相对变化状况以及对他人权利的影响，并对因维护管理瑕疵致人损害的后果承担赔偿责任。洪某在本次事故中明显具有维护管理的瑕疵，其应承担相应的赔偿责任。

但鉴于洪某已经将涉案房屋出租给李某，李某与陈某之间存在直接的租赁合同关系，因此，李某的维护管理责任更大，其应当承担的赔偿责任也更大。房屋的所有权人应当关注自身所有房屋的相对变化状况以及对出租者权利的影响，否则将会对因维护管理瑕疵致人损害的后果承担赔偿责任。