【案情介绍】

胡某与张某于2000年登记结婚，二人于婚后购买取得位于武汉市武昌区某房屋。2015年12月，胡某与张某在上海市静安区民政局办理离婚登记，离婚协议中约定位于武汉市武昌区某房屋归胡某所有。2016年11月，胡某依据《离婚证》、《离婚协议书》、《武汉市商品房买卖合同》等资料与吴某签订《存量房买卖合同》。2017年2月，不动产登记局核发了该房屋的不动产登记证书，注明共同共有人：胡某、张某。2017年4月，胡某反悔，拒绝继续履行《存量房买卖合同》，称该房屋虽约定归其所有，但并未到房产部门办理析产手续，该房屋仍为其与张某共同共有。

笔者以本案为研究蓝本，以类似案例的裁决文书为研究对象，对本案的法律问题展开研究并分别论述如下：

一、《存量房买卖合同》是否有效？

人民法院在审理合同纠纷案件时，首要关注的就应当是合同效力问题。合同是否有效，不仅关乎到原告的诉请能否得到支持，还直接影响着法官对案件的审判走向。

与有效合同相对应的法律状态包括效力待定合同、可撤销合同以及无效合同三种情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，在司法实践中，对于认定无效合同最为复杂的就是对强制性规定的区分，即案件所涉及的强制性规定到底是管理性规范还是效力性规范管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。

效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。

在本案中，胡某作为房屋产权人之一，与吴某签订《存量房买卖合同》亦为双方真实意思表示，应属有效。至于胡某是否存在超越夫妻代理权、无权处分等问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分最终只是影响物权变动的效力，并不会影响到合同本身的效力。综上，本案中胡某与吴某所签订的《存量房买卖合同》亦为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当然合法、有效。

二、《存量房买卖合同》能否继续履行？

根据当前各地房屋管理部门对房屋过户登记的行政管理要求，凡未注明为单独所有的房产，夫妻双方离婚后，一方仅凭离婚协议，房产局正常不能办理房屋过户，需要夫妻双方均到场，才能办理相关手续。具体到本案中，吴某若要取得权属证书就必须要求胡某和张某均到场配合办理过户手续。然而，除非张某自愿配合，否则，根据买卖合同的相对性原则，吴某只能向胡某主张登记过户的权利。但是，如果张某拒不配合，胡某作为产权人之一，客观上并不能配合办理《存量房买卖合同》项下的过户义务。

由此引发一个案件争议焦点：张某是否有配合买受人吴某履行过户的义务？该问题的深层次问题即为，双方在离婚协议中对于房屋权属的约定能否直接发生物权变动的效力。此问题在理论界和实务界目前尚未形成统一认识，无论是实务类文章，还是实践中的裁决，对此类案件的处理并不完全统一。笔者通过无讼检索相关案例，并将相关法院在裁决书中的说理部分摘要如下：

（一）部分法院认为，离婚协议中既已约定归一方所有，则此时夫妻双方已就所涉房产进行析产。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”之规定，约定得到房屋所有权一方自然享有占有、使用、收益和处分的权利。代表性裁决理由摘要如下：

1、杭州市西湖区人民法院在（2009）杭西民初字第1782号民事判决书中认为：“因被告与吴介菊已于2009年4月24日签订《离婚协议书》，该协议书明确约定诉争房屋归被告所有，故此时诉争房屋已经进行了析产，被告已是房屋的完全所有权人”。

2、建德市人民法院在（2010）杭建寿商初字第455号民事判决书中载明：“虽然被告胡祥与余继霞离婚后未对该房屋进行析产转移登记，这仅表明因此未产生不动产物权登记的公示效力，但并不能以此来否定被告胡祥与案外人余继霞之间签订的协议效力；该协议依法成立，即对双方具有法律约束力。根据该协议的约定，被告胡祥对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告欧阳建华、胡丽艳与被告胡祥于2010年10月20日所签订的房屋买卖合同，出自双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效；双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

3、延边朝鲜族自治州中级人民法院在（2015）延中民四终字第353号民事判决书中认为：“2000年安云善与申吉顺在婚姻登记机关办理离婚手续时，已经进行了分家析产的约定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条‘离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力’的规定，申吉顺对诉争房屋不再享有处分权，故安云善以申吉顺不同意卖房为由主张2009年的农房买卖协议无效，本院不予支持。”

4、上海市第二中级人民法院在（2009）沪二中民二（民）终字第2079号民事判决书中载明：“陈甲在离婚协议中与吴某某约定将系争房屋产权变更为吴某某、陈乙，应诚实信用地履行该协议。据此，房屋权属可确认归吴某某、陈乙所有。”

（二）部分法院分阶段解读债权与物权，虽有离婚协议之约定，但若未到房地产登记部门办理产权分割登记，则某一方进行房屋交易时的权利性质尚不属《物权法》意义上的物权。此时，法院多以合同目的无法履行等为由判令房屋出售人承担违约责任。代表性裁决理由摘要如下：

1、浙江省高级人民法院在（2013）浙民申字第1422号民事裁定书载明：“协议签定时，该房屋的产权证尚不能办理，叶芸未取得讼争房屋的物权。因此房屋交易时的权利性质尚不属《物权法》意义上的物权。二审适用最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，认为田骏取得讼争房屋所有权的合法性应予保护，并无不当。”

2、宿迁市中级人民法院在（2015）宿中民终字第2365号民事判决书中认为：“《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。涉案房屋房产证上登记的所有权人为案外人叶华林，叶华德自认不能将涉案房屋的所有权人进行变更登记，因此叶华德、肖龙梅无法取得涉案房屋的所有权，导致叶华德、肖龙梅与张超签订的买卖合同履行不能。”

3、南京市中级人民法院在（2015）宁民终字第6513号民事判决书中载明：“本案中，上诉人杨晓辉明知离婚协议已约定涉案房屋归其前妻段小趁和其女儿所有，其并不具有处分房屋的权利，但并未主动向陈争光告知这一影响房屋交易的重大事实，且因为该离婚协议约定的房屋权属情况与产权登记不一致，导致被上诉人贷款未能办理。因此，上诉人杨晓辉应承担合同无法履行的违约责任。”

4、广东省高级人民法院在（2013）粤高法民一申字第935号民事裁定书中认为：“汪蕴华认为其与侯丁生于1995年9月12日签订的《离婚协议书》中对涉案房屋的产权进行分割，张凤艮与侯丁生就涉案房屋转让而签订的《房地产买卖合同》侵害了汪蕴华对涉案房屋权利。但汪蕴华与侯丁生并未到房地产登记部门办理产权分割登记，涉案房屋转让前登记产权人仍然是侯丁生，二审判决认定汪蕴华如认为侯丁生擅自处分了其财产，可另循法律途径解决，并未剥夺汪蕴华的权利救济途径。”

三、另一种维权途径之思考——债权人代位权诉讼

在本案类似案例中，由于涉及两份合同引申出来的法律关系，而我国法律体系中能够在一个官司中附带审查两个合同关系的案由并不多，其中包括债权人代位权诉讼。

代位权诉讼作为一种有效的债的保全措施，即：“因债务人怠于行使其债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的费用，由债务人负担。”

具体到本案中，张某系所涉房屋的登记产权人，但其并非买卖合同的相对方，故，无论从合同相对性的角度，还是从税费管理的角度，都不可能实现从张某直接过户至吴某名下。因此，吴某应当以胡某怠于主张自身权利，以张某为被告，并将胡某作为第三人，依法提起债权人代位权诉讼，要求张某将其名下的产权份额直接过户至胡某。一旦胡某取得房屋权属证书，本案后续维权工作即可迎刃而解。

四、结语

当前阶段，各大城市的房价急速上涨。作为买方，应当更加审慎地作出决定，在签订相关买卖合同之前应当到房产管理部门进行核查清楚房屋的权属状态，实地查看房屋的使用现状；作为卖方，在房价上涨的巨额利益面前，更应当遵守双方合同之约定，秉承最基本的诚实信用原则，全面履行合同约定之义务。