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潘顺律师
潘顺律师
山东-枣庄
主办律师

从一起房产争议谈房屋登记要件主义的例外情形

其他2012-08-07|人阅读

一、问题的提出 2001年5月,陈某的丈夫冯某去世,留下房屋一栋,面积有80平方米,房屋产权证上登记的所有权人为冯某。同年6月,冯某生前好友胡某找到陈某,向其出示了原建房协议书等证据材料,该建房协议书明确写明冯某所留房屋系冯某、胡某二人合资所建,并约定二人各有一半产权。胡某据此要求确认自己对房屋的部分产权。陈某不承认合资建房的事实,要求以产权证为准,由她一方继承全部房产。双方争执不下,发生纠纷。胡某遂到法院起诉,要求依法处理。

该案件提出一个问题:登记是否为认定房屋产权的唯一标准?

二、物权登记生效主义及其例外情形

《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该条说明登记要件主义是物权变动的一般原则。本案中陈某持有经国家房屋管理部门核发的房屋所有权证,在该房屋所有权证上记载了冯某为房屋所有权人,因此,陈某在丈夫冯某去世后,以该房屋所有权证为依据主张对该房屋的继承权是无可非议的。但是,在胡某出示其与冯某的建房协议书和购买建房物资的发票等一系列证据以后,陈某是否还能对房屋的全部所有权主张继承呢?毋须置疑,房屋产权证是由国家颁发的房屋所有权证明,它是当事人用于确认房屋所有权的合法证据。一般情况下,应该按照产权证认定房屋产权的归属。但是,有原则就有例外。房屋产权归属在行政登记之外,亦有例外情形。《物权法》该法第九条后半句指出“但法律另有规定的除外。”此处规定的意思是,在特殊情况下,不经过登记也可以产生物权设立和变更的效果。《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”在本案中,胡某不仅向法院提供了他与冯某签订的建房协议书,而且还出示了购买建房物资的发票,邻居也能证实胡某与冯某共同建房的事实,因此,胡某与冯某共同建房的事实应该确认无疑。而根据双方的建房协议规定,胡某与冯某对其共建的房屋各有一半的产权。由于冯某在去世前并未对该共有房屋与胡某进行分割,据此,有人认为,法院应当对胡某的一半房屋所有权的主张予以支持。

但是,也有人认为,《物权法》第三十条规定因合法建造房屋自事实行为成就时取得物权效力,是指房屋建成以后应当办理登记,但是没有办理产权登记,也可以自动取得物权。如果已经办理了产权登记,基于登记的权利推定功能,应当认定登记的权利人就是真实的权利人,自然就无须适用本条的规定。该房屋的产权只能由冯某拥有,陈某对房屋的全部所有权予以继承,其与胡某的纠纷按照债权债务关系来处理。

问题至此,物权登记生效主义在因合法建造情形下出现例外没有异议,只是登记生效主义例外情形的成立是否还需要条件,尚需讨论。

房屋产权归属不以登记为产权归属的例外情形还有房屋被征收的情形,以及继承或者受遗赠的情形。《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。” 以上两种情况都是自事实发生时,相关当事人即取得房屋产权,只是依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

作者:山东金尊律师事务所 潘顺律师

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