合同有免责，违约方是否可以免除赔偿？

二审改判！ 胡钦律师团队成功代理被告

审理法院：南宁市中级人民法院，案号：（2019）桂01民终

关键词：房屋买卖、违约金、合同法第、房屋增值损失

导读：胡钦律师团队在本次案件中代理的是被告，作为案件的被告代理律师，在仔细阅读一审判决书后，认为一审法官对被告的惩罚过大，已经违反了民法的意思自治原则和公平公正原则。最后，在胡钦律师团队据理力争的努力下，二审法院对一审判决书中不公平的部分予以改判，真正做到了“让每一个老百姓感受到公平正义”。

【案情介绍】

原告谢某与被告卢某于2015年9月30日签订《房屋买卖合同》一份，由原告谢某购买被告卢某的房屋一套，由于当时《不动产权证》还未能办理，所以不能过户给原告谢某。双方约定待涉案房屋能够办理《不动产权证》之后再过户，因此原告谢某只支付了20%的合同款，剩余80%的房款未支付。2018年初，由于被告卢某的其他案件违约行为，导致涉案房屋即将被法院拍卖。在得知该消息之后原告谢某于2018年12月21日通知被告卢某要求解除合同，并要求被告卢某赔偿损失。

在双方协商不下后，原告谢某起诉至法院，要求解除合同，并要求被告卢某赔偿损失60万元。一审法院全部支持了原告谢某的诉讼请求。被告卢某不服，提出上诉。

【二审律师诉讼策略】

二审中，胡钦律师团队作为卢某的代理人，对一审判决中不公平的内容提出以下几点意见：

1、合同解除的时间应当是2018年12月21日，而非一审判决书中“待判决生效后，合同方可解除”。一审判决违反了意思自治原则；否则在判决未生效之前，合同还在被迫继续履行。合同解除之日未定的情况下，只会造成当事人更大的损失，不利于定分止争。

2、被告卢某不应当支付原告谢某30万元的房屋增值损失，因为

合同中有明确约定“在被告赔偿双倍定金后，原告不得进一步追究被告责任或要求被告赔偿损失”。但是一审判决以“双倍定金不足以赔偿原告的损失”为由，违反了“合法的约定大于法定”原则，刻意加大被告的赔偿数额。

虽然《合同法》第114条的规定，当事人对于实际损失高于约定的违约金的数额，只是“可以”向法院请求增加，一审法院应当从当事人意思自治原则出发，结合本案的《房屋买卖合约》相关条款，以及合同签订时双方可预见的可得利益、合同的履行情况等综合因素出发，作出裁判。

3、假设“双倍定金不足以赔偿原告的损失”，但原告才支付了20%的购房款，也应当是按20%的比例判决被告承担房屋增值损失。一审法院按照房屋整体的100%增值损失要求被告承担责任明显违反“公平正义”原则。

【法院判决结果-上诉人胜诉】

最后，在胡钦律师团队据理力争的努力下，二审法官采纳了律师的代理意见，二审法院改判：

1、合同解除的时间应当是2018年12月21日；

2、驳回原告谢某（被上诉人）要求被告卢某（上诉人）支付30万元房屋增值损失的诉讼请求。

真正做到了“让每一个老百姓感受到公平正义”。

【律师点评】

追求公平正义是一种态度，每一个老百姓都应当在每一个案件中感受到。不断追求公平正义，纠正错案，防止错案的发生，是包括律师在内的每一个法律人应当有的态度。