审理法院：宣城市宣州区人民法院、宣城市中级人民法院

案号：（2015）宣民一初字01992号、

（2015）宣中民四终字00097号

委托代理人：安徽杰灵律师事务所 王志昕律师

案情简介：2014年6月23日，童某某与宣城某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，由童某某在宣城某房地产开发公司购买一套位于宣城市宣州区某处的简装潢商品房，合同约定：商品房价款为人民币2272546元；宣城某房地产开发公司应于2014年10月15日前将具备交房条件并符合合同约定的商品房交付童某某；同时双方还约定违约条款：宣城某房地产开发公司逾期交房超过90日后，童某某要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年10月16日起至实际交房之日止，宣城某房地产开发公司按日向童某某支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，童某某依约履行了支付全部购房款等合同义务，但宣城某房地产开发公司却于2015年5月8日才向童某某实际交付上述商品房。双方为是否存在逾期交房以及违约金支付问题达不成一致意见。

承办过程、律师观点：王志昕律师了解到宣城某房地产开发公司在合同约定的交房时，商品房的装潢是存在一定质量问题的，但宣城某房地产开发公司坚持要求交房，童某某为此曾多次向建委和工商部门投诉。王志昕律师在接受童某某委托后，即前往建委和工商部门收集了该商品房装潢存在质量问题的证据。在一审庭审中，王志昕律师发表了代理意见：1、虽然宣城某房地产开发公司按期要求交房，但本案房屋尚未达到合同约定的交房条件；2、童某某并没有拒绝收房，是宣城某房地产开发公司表示修好再交房；3、虽然《商品房买卖合同》中约定了即使房屋有质量问题，童某某也不得拒绝接收的免责条款，但是该条款在法律上属于格式合同条款，依据《消费者权益保护法》规定，属于无效条款等等。一审法院为此全部采纳了王志昕律师的观点，判决全部支持童某某的诉讼请求。

宣城某房地产开发公司不服，向宣城市中级人民法院提起上诉。二审中，法官认为依法成立的房屋买卖合同关系，童某某所列出的瑕疵并非重大质量缺陷，不影响居住和使用，不能作为认定宣城某房地产开发公司逾期交房的事由，不影响房屋交接手续的办理，童某某可完成房屋交付手续后主张保修责任。情况发生重大反转！需要律师灵活应对！王志昕律师一方面在说服二审法官接受自己观点的同时，一方面又及时改变策略，在坚持判决有可能败诉的情况下，尽量要求调解解决。最终成功影响二审法官思维，劝说宣城某房地产开发公司支付绝大部分逾期交房违约金，童某某适当做出小让步，避免了二审败诉的风险。

裁判、调解结果：一审判决宣城某房地产开发公司向童某某支付逾期交房违约金46360元。

二审最终调解：宣城某房地产开发公司向童某某支付逾期交房违约金39000元。现已全部履行完毕。

律师普法：王志昕律师总结了房屋买卖合同中关于交房纠纷的经验教训，特此提醒：第一步、房屋买卖合同中就房屋的具体要求明确约定清楚，特别是精装修的房屋，就装潢材料的品牌、规格以及质量要求等等约定清楚；第二部、合同中必须约定将房屋以及精装修的具体要求作为房屋买卖的交付条件之一；第三部、如果合同没有上述具体约定的，依法成立房屋买卖合同关系，房屋以及装潢的小瑕疵并非重大质量缺陷，不影响居住和使用，不能作为认定逾期交房的事由，不影响房屋交接手续的办理，可完成房屋交付手续后主张开发商或者卖房者的保修责任；第四部、保修以后，房屋购买人依法可以主张维修期间的损失。