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徐浩律师
徐浩律师
北京-北京
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利用虚假身份证骗取的房屋转移登记是否有效

其他2012-10-30|人阅读

[案例]

张某承租了赵某的房屋,在与赵某商谈租房事宜时,借口要求复印该房的所有权证及赵某身份证等相关资料,将所有权证原件在此时调包,即赵某现持有的所有权证系假证。后张某伪造赵某身份证等证件,将该房以市场价格卖给不知情的王某,并到房管部门办理了过户手续。王某取得了该房屋的所有权证书。同年,赵某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼,要求确认王某房屋买卖合同无效,同时注销王某的房屋所有权证,返还房屋。

[疑惑]

1、 张某利用虚假身份骗取房屋转移登记后,房屋登记机构是否应当承担赔偿责任

2、王某对取得房屋后,原权利人赵某是否有权追回其房屋?

[解析]

本案是一起利用虚假身份骗取房屋转移登记,由此损害房屋原权利人的案件。其中张某利用虚假身份骗取房屋转移登记后,房屋登记机构是否应当承担赔偿责任王某取得房屋所有权后,原权利人赵某是否有权追回其房屋?这些都是审理本案的焦点,本文将对这些问题分别阐述。

首先,张某提交虚假的申请人身份证明材料,骗取房屋转移登记,其行为应当承担相应的法律责任。但是,对于因此造成的损害,房屋登记机构是否应当承担赔偿责任,要具体看房屋登记机构是否严格按照规定进行了审核,以及根据现在的工作能力和条件是否足以避免登记错误的发生。在本案里,张某通过欺骗拥有了真实的房屋所有权证,加上伪造的身份证,足以证明自己是房屋的真正权利人。房屋登记机构对于造假的身份证没有有效的仪器和方法进行检验,证明所有权存在的房屋权属证书也是真实的,而且登记机构在房屋登记过程中严格执行了规定的审核程序,在这种情况下,登记机构无力避免登记错误的发生,也不存在工作上的失职,因此,虽然张某已经无力赔偿真正权利人的损失,登记机构也不必承担赔偿责任。当然,如果在登记过程中,房屋登记机构本来可以避免登记错误的发生,但由于自己的工作失误未能避免,对原权利人的损害,登记机构则要承担相应的赔偿责任。

其次,王某取得房屋所有权后,原权利人赵某是否有权追回其房屋?要解决这个问题,就要知晓一个法律概念,那就是“善意取得”。善意取得又称为即时取得,无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物转让给第三人的,如受让人在取得该动产时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。《物权法》第一百零六条规定了善意取得这种所有权的特殊取得方式,即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回; 除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 这就表明我国的善意取得制度既适用于动产也适用于不动产。构成善意取得房屋的条件是:a、善意取得人必须是出于善意,在房屋转让前,并不知道转让人是无权处分人,即足以信赖转让人是房屋登记簿上记载的房屋权利人;b、以合理的价格进行转让,首先转让必须是有偿的,即赠与不构成善意取得,其次,价格必须合理,不能明显低于房屋本身价值;c、房屋转让已经进行了房屋登记。如果房屋受让人构成善意取得的,虽然转让人是无处分权人,仍然能够取得房屋的所有权,房屋原权利人无法追回房屋所有权,房屋原权利人要想挽回损失,只能向无处分权人请求赔偿。本案中王某构成对房屋的善意取得,原权利人赵某无权追回其房屋,只能要求无处分权人张某赔偿损失。

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