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徐浩律师
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北京-北京
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李某与赵某谁应取得该套房屋的所有权

其他2012-10-30|人阅读

[案例]  

2010年元月王某从张某处借款30万元,并由李某作为担保人,王某将自己一套坐落于沧州市区的100平米房屋的房产证交给了李某作为抵押,并约定:如其未能在约定的期限内归还借款,李某作为担保人为王某偿还张某的借款30万元,同时,所抵押房屋的房产证归李某所有,即李某取得该套房屋(以下简称争议房屋)的产权。但未到相关部门进行登记。

  2010年5月10日,王某与赵某签订了争议房屋的买卖协议书,协议书约定:王某将该争议房屋以10万元的价格卖给赵某,并在土地管理部门办理了过户手续,赵某取得了争议房屋的产权证书。

  2010年5月20日,王某因涉嫌刑事犯罪被羁押,同年12月20日被法院判处死刑,剥夺政治权利终身,并没收个人全部财产。但在认定事实的过程中,法院认为王某向张某借款人民币30万元,在借据中王某以其房产作为抵押并由李某作为该笔借款的担保人,现因王某无法偿还该借款,李某按照约定履行了担保义务,并因此取得了主张争议房产的权利,故对此30万元,不认定为王某的犯罪数额。

后李某主张该房的抵押权时发现该房屋已卖给了赵某,遂李某向法院提起诉讼,要求确认王某和赵某的买卖协议无效,该房归自己所有。

[疑惑]

1、王某与赵某之间的买卖合同效力应否予以认定

2、王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定

3、本案的争议问题分析

  

[解析]

  从本案不难看出,此案涉及一处房产上存在两种权利,即抵押权和所有权,而争议的焦点就在于:抵押权是以登记为成立要件的,通常没有进行登记的抵押权不为法律所保护,但此案中抵押权虽未进行必须的登记,但是却被法院予以了认定。那么在此种情况下,该抵押权与所有权的转移哪一个应当优先被确认和行使。以下我们按照三个疑惑点进行分析:

  一、赵某与王某之间的买卖合同效力应否予以认定。赵某与王某签订争议房屋买卖合同的时间是在抵押合同签订之后,考虑买卖合同的效力,不仅应当考虑其成就的要件是否都具备,程序是否都合法,我们还应当考虑卖者与买者订立合同时的合同目的,尤其是买方订立合同时是处于恶意还是善意。赵某在同王某签订买卖合同时,赵某是否知道该处房产上已存在抵押权的事实很难判断,但我们可以从争议房屋的成交价与成交时的市场价之间的差距大小来判断买受人的主观意向。本案中王某将房产以10万元的低价卖与赵某,而根据当时沧州市区的市场行情,任何一套100平方米二手房的出卖价格也不会仅仅只有10万元,双方于卖方王某被捕前迅速签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。基于这样的事实,不能排除赵某在买入这套房产并签订合同时主观是恶意的。所以,本人认为赵某与王某之间的买卖合同的效力不应予以认可。

  二、王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定。王某同李某签订了以该套房屋作抵押的担保合同,王某在向张某借款30万元时,李某为其作了担保,并履行了担保的义务,偿还了30万元的欠款,但同时王某与李某未对房屋的抵押进行相关的登记,依据相关法律规定,王某与李某之间的抵押效力的条件不能成立,但是,在法院的刑事判决部分明确认定:“王某向张某借款人民币30万元,在借据中王某以其房产作为抵押并由李某作为该笔借款的担保人,现因王某无法偿还该借款,担保人李某按照约定履行了担保义务,并因此取得了主张上述房产的权利,故对此30万元,不认定为王某的犯罪数额。”法院作为国家的司法机关,其作出的判决和认定是具有权威性和公信力的,从该认定内容可以看出,法院因为对李某履行了担保义务的事实和30万元不属犯罪数额的事实给予了认定,则就认定了李某取得了该套房屋的权利,从而认定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。

  三、本案的争议问题分析。通常情况下,法律既然已经明文规定了不动产的抵押必须依法进行登记,否则抵押无效,所以,依法王某与李某的抵押合同生效要件不能成就,但本案中我们还应看到,虽然王某与李某签订合同时未对不动产抵押进行登记,但是,法院却对抵押的效力予以了认定。本人认为,应该采信法院的判决,不应再否认该抵押合同的有效性。另外,还应该看到,如果否认了抵押合同的效力,那么作为善意相对人的李某无疑就丧失了任何救济的条件,毕竟抵押合同的有效性是李某寻求救济的根据,从抵押权人利益的角度出发,该抵押合同的效力也应该被认定。

  综上所述,笔者认为李某同王某之间存在的不动产抵押的效力成就,李某有权依抵押权而取得该套房屋的所有权。

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