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杜杏濂律师
杜杏濂律师
广东-中山
主办律师

律师介入谈判,取回难缠购房定金

其他2016-08-09|人阅读

大众认为律师就是打官司的,其实不然,在诉讼以外,律师在订约、审查、谈判、取证等方面具有很大的作用,能通过沟通解决的纠纷,并不建议提起诉讼,诉讼往往是对方的选择或最后的选择。

【案情回放】

梁先生为外地人,一家五口人在本地常年租房居住,经过多年打拼,有了置业的想法。2016320日,梁先生到某商品房小区销售中心了解情况,该小区置业顾问刘小姐以用作广告宣传的户型图向梁先生介绍了该小区8层的一个住房单元,该单元为四房二厅二卫,建筑面积约120平方米,另外赠送30平方米面积,每平方米售价7800元。梁先生看该小区已建成,要求上楼看房,但刘小姐以房屋尚未验收为由拒绝了。由于当天销售中心前来了解的人很多,同行的梁太太担心该单元被他人“抢走”,便催促梁先生下定,梁先生虽然感到有点疑惑,但在当时的情景下仍与开发商签订了《楼宇订购协议》并于签订合同时交纳了2万元定金。次日下午,梁先生再次来到该小区销售中心要求看房,但该销售中心的另一名置业顾问小罗仍不允许梁先生看房,在梁先生强烈要求下,小罗致电刘小姐,经刘小姐同意小罗带梁先生上楼看房,梁先生看房后发现其所下定的号称四房的住房单元居然有两个房间尚未封顶,小罗向梁先生解释该单位在收楼后可由梁先生自行封顶。此时梁先生感到自己被欺骗了,多次到销售中心要求退回2万元定金,但得到的回复是定金不予退回。其后梁先生找到本律师介入与开发商谈判,希望解决此纠纷,取回2万元定金。

【律师分析】

本案为商品房预约合同纠纷,属于常见纠纷,该类合同签订后要求购房人交纳一定数额的定金,该定金属于订约定金,用作购房人与开发商签订《商品房买卖合同》的担保,在常见的案例中,一旦购房人反悔不予开发商签订《商品房买卖合同》,购房人无权要求开发商退回购房定金。我们来看看关于“定金”的法律规定:《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。

大家会说,既然有这样的规定,梁先生的要求岂不是不能成立了吗?可是大家仔细看看案情就会发现,本案有其特别之处:梁先生在与开发商签订了《楼宇订购协议》前曾要求看房,但开发商借故不让看房,并且没有向梁先生说明其所销售房屋的真实情况,导致梁先生签订《楼宇订购协议》的意思表示存在瑕疵。既然梁先生的意思表示存在瑕疵,甚至说开发商在《楼宇订购协议》签订过程中存在欺骗的行为,其双方签订的《楼宇订购协议》在法律效力上也就存在问题。抓住这一点,本案纠纷便有望取得梁先生所希望的效果。

【本案处理结果】

本律师接受梁先生的委托当日,与梁先生到该小区销售中心与刘小姐洽谈,刘小姐表示按其销售经理的意思,定金是不能退的,如果一定要退,唯一的方法是在有新买家支付同等数额定金后再退给梁先生。我方认为刘小姐的说法是拖延时间,要求与其销售经理直接洽谈,刘小姐表示销售经理在开会,不方便接电话,但会尽快约定时间。其后经本律师要求查看了该楼盘的《国有土地证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房预售许可证》等证件。在要求取得其销售经理名片时虽然也出现了推诿现象,但其后也顺利取得有关联系方式,并于当日致电其销售经理约定次日就退回定金一事进行洽谈。

次日与该楼盘销售经理董先生(下称董经理”)提出全额退回购房定金的要求,董经理刚开始态度强硬,表示根据法律规定,梁先生不与开发商签订《商品房买卖合同》是梁先生的过错,定金不予退回。但在其后谈及《楼宇订购协议》签订过程中的问题,特别是当日不允许看房是何原因时,董经理表示无法解释。经过一个多小时的洽谈,董经理已无当初态度强硬,转而表示退回定金他没有异议,但是他不是老板,不能拿主意,这件事需要与老板商量。本律师表示理解董经理的工作,但也表明梁先生有很大的决心要取回2万元定金,如果开发商不能给予我方满意答复,我方将提起民事诉讼。此时董经理表示必定尽力与老板沟通解决本纠纷。

其后一周时间本律师与董经理进行多次沟通,最终达成书面退款协议,其后梁先生取回了2万元购房定金,本次纠纷圆满解决。

【律师附言】

商品房预约合同纠纷是常见纠纷,董经理亦表示大多数与开发商订立预约合同并交纳定金的购房人,出于各种原因不与开发商签订《商品房买卖合同》的,较多的情况会主动放弃要求取回购房定金。然而本案的梁先生则有着坚定的决心,在依靠自身力量无法解决纠纷时,选择走正当的法律途径,委托律师后,能做到相信律师,配合律师,最终全额取回了购房定金,挽回了自己的损失,本律师为他高兴,同时感恩有这样的当事人存在。

律师介入谈判,即便律师不表明身份,在双方沟通及博弈的过程中,对方也能感受到压力,律师运用其知识、经验以及谈判技巧提高谈判的成功率。此外,律师介入谈判的另一个价值,是在谈判过程中获取相关证据,为谈判或以后的诉讼打下坚实的基础,这是一般当事人自身无法做到的。

本案是商品房买卖的常见现象,开发商处于优势地位,利用格式合同、模糊介绍等方式的让购房人作出瑕疵意思表示,不知不觉的损害购房人的利益,而处于弱势的购房人即便察觉自身权利受损,也很大可能放弃维权,开发商因此实现了“空手套白狼”的好把戏,屡试不爽。本案开发商还存在欺骗行为,若真到了诉讼阶段,它将需要承担更多的法律责任。通过本案例,建议购房人在购房之初聘请律师介入保护其权利,即便没有,后期发现利益受损,也不要轻易放弃维权。

在此提醒大家,本案《楼宇订购协议》中约定的为“定金”,实践中,商品房预约合同还有约定为“订金”、“预付款”等称谓,除了“定金”,其他预收款不具备担保功能,只要具有预订款性质,要求退回是有法可依的(当然前提是合同没有其他约定):《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定”。

好了,本期谈到此,下期再见。

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