许XX确认宅基地买卖合同无效案

案情摘要：2006年农历正月，许XX与阳东区报头村第七村民小组（以下称第七村民小组）签订出卖涉案宅基地合同，由第七村民小组将涉案宅基地出卖给许XX。合同注明土地为宅基地，并首先向本村小组成员出卖，在无人购买后再出卖给许XX。当时第七村民小组所有户代表均在合同上和收款表上签名盖章。2014年许XX在涉案宅基地上建房，随后因涉案宅基地价值显著增加，第七村民小组在部分村民的鼓动下反悔并向法院起诉请求确认无效。为此双方成讼。　　李永尤律师认为：我国法律对于土地用途管制是非常严格的，想论证买卖宅基地合同有效并不易。但是实务上，因为各地为发展经济，农用地用于非农建设非常多；而且因为太多土地已经平整并且进行建设，如果严格按照法律规定去判决，恢复原状对社会资源势必造成极大浪费，并不利于社会经济的发展；同时，反悔者并不是要实际执行土地管制的法律，而是因土地价值产生显著的变化，想拿回自己进行非农建设，这也严重违背民法诚实信用原则，因此，实务上对确认合同无效并不支持。因此，李永尤律师更多是从程序上论述第七村民小组的诉请不成立。　　以下是本案的答辩状：　　答辩人：许XX，男，汉族，1974年9月15日出生，住址：阳江市阳东区东城镇报头村委会报头村。　　被答辩人：许X才等38人。　　第三人：报头村委会第七村民小组，　　答辩人与被答辩人、第三人第七村民小组确认合同无效纠纷一案，答辩人认为被答辩人起诉程序错误，故意歪曲事实，其诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭驳回其诉讼请求。理由如下：　　一、被答辩人向法院起诉的程序错误，请法庭驳回其起诉。法庭对本案实体方面进行审理前，应当先对本案进行程序审查，以确保实体判决的正当性。但从程序上看，被答辩人向法院起诉错误，请法庭驳回其起诉。　　（一）被答辩人人数未达到第三人18周岁以上村民的半数以上的要求，其主体不适格，应当驳回起诉。因本案为涉农诉讼，参考广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（以下称《审判会议纪要》）第70条 “发包方所属的半数以上村民，以发包方签订承包合同时违反民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为由，以发包方为被告，要求确认承包合同无效提起诉讼的，人民法院应予受理。如当事人未将承包方列为被告的，人民法院应通知承包方作为第三人参加诉讼。发包方所属的半数以上村民应理解为十八周岁以上村民的半数以上”的规定，现被答辩人人数为38人，远远未达到本村18周岁以上村民的半数以上的要求，其诉讼主体不适格，请法庭驳回被答辩人的起诉。　　（二）被答辩人以答辩人违法用地为由请求确认合同无效，其应当向相关行政机关请求处理而非向法院起诉。被答辩人起诉时认为涉案合同是第三人将农业用地卖给答辩人作为住宅建设用地，是违法用地。参考《审判会议纪要》第69条“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理”的规定，被答辩人应当申请相关行政机关处理而非向法庭起诉，因此，应当驳回其起诉。　　（三）涉案宅基地存在权属争议，应当先由人民政府处理。在签订卖地合同时，第三人所有户代表认为涉案宅基地归第三人所有并同意由第三人卖给答辩人。但在本案中，被答辩人认为涉案宅基地中有250平方米属于许X昌兄弟一家所有，即权属存在争议。参考《审判会议纪要》第68条“当事人因农村宅基地使用权权属引发的纠纷，根据《土地管理法》第十六条的规定，应由人民政府处理。当事人就此提起民事诉讼的，不予受理”的规定，法庭应当驳回被答辩人的起诉。　　二、被答辩人起诉明显歪曲事实，其起诉没有事实依据。　　（一）涉案土地是宅基地，被答辩人认为是农业用地是故意歪曲事实。首先，卖地合同上明确注明涉案土地是宅基地，即建设用地，而非农业用地；第三人所有户代表在合同上签名也证明土地是宅基地而非农业用地。其次，被答辩人向东城镇司法所出具的《申明书》说到涉案土地中的250平方米是许X昌兄弟的宅基地，这证明涉案土地是宅基地；而被答辩人在向国土部门投诉时以及起诉时又称该250平方米土地是自留地，这表明被答辩人是没有诚信的，对其所称的农业用地应当不予采信。最后，涉案土地四周全是村民住宅，已无法耕作，土地用途只能是村寨场用地，即建设用地。　　（二）被答辩人称涉案交易是由村长许其文操作下出卖的与事实不符。从卖地合同和分配地款签收表上可见，出卖涉案宅基地先是让本村人优先竞买，在本村人不同意购买时才找到答辩人购买的，因此被答辩人对交易是清楚的。第三人所有户代表均在合同上签名以及签收地款而无任何异议证明：第三人所有户代表（包括部分被答辩人以及许X昌兄弟）均参与交易，同意涉案宅基地买卖；许其文不能、也无法进行所谓的操作。其谓“操作”违反民主议定原则，损害村民利益与事实不符。　　（三）被答辩人称第三人出卖许X昌兄弟的自留地与事实不符。　　首先，如前所述，土地用途是宅基地并非自留地。　　其次，许X昌兄弟在卖地合同和分配卖地款的签收表上签名以及按其它农户的分配方案签收地款表明：涉案土地中的250平方米土地并非许X昌兄弟所有，否则，许X昌兄弟不会同意由村集体即第三人出卖自己的土地使用权；即使同意，也会要求第三人额外补偿将其土地使用权出卖而要求第三人给予额外补偿，而不会按普通农户方案领地款。　　再次，即使涉案土地中有250平方米土地的使用权属于许X昌兄弟所有，但许X昌兄弟在合同及签收表上的签名证明他们对涉案宅基地买卖是清楚并同意的；其将自己的土地使用权混同在村集体的土地使用权上一起出卖是自己权利处分的结果，法律是允许的。其请求确认合同无效属于对交易的反悔，无法律依据。　　最后，土地属于第三人集体所有，交易经第三人所有户代表同意而交易价格合理，答辩人购得涉案宅基地符合善意取得制度，应取得涉案宅基地。　　三、交易合法有效，被答辩人请求无法律和事实依据。　　（一）交易符合民主议定原则，程序合法。从卖地合同上可见，交易经过第三人全体户代表的签名同意和报头村委会盖章同意，不违反民主议定原则，交易没有违背多数村民意志，没有损害集体和村民利益。　　（二）涉案土地用途是建设用地，土地用途合法。涉案土地在村寨场中间，规划上是村寨场用地，属于建设用地而非农用地，土地用途合法。　　（三）被答辩人起诉超过时效，故对其请求应当不予支持。涉案交易在2006年3月20日已经履行完毕，至今已经9年，而且答辩人已经作大量投入。参考《审判会议纪要》第71条“要准确把握民主议定程序与承包合同效力的认定。对于半数以上村民起诉主张农村集体经济组织对外签订的承包合同无效的案件，如该承包合同系2008年12月18日最高人民法院废止《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》之前订立的，且承包合同自订立之日起至起诉时已超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对被答辩人方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，不予支持……”的规定，请法庭认定合同有效。　　四、被答辩人起诉有违诚实信用原则，请法庭驳回其诉讼请求。从交易完成至今，土地市场发生巨大变化，涉案土地价值也发生很大变化。被答辩人因土地价值攀升而反悔有违民法诚实信用原则，如法院判决合同无效，将对社会诚信体系构成巨大冲击。请法庭驳回其诉讼请求。　　 答辩人：李永尤律师（代）

后记：案件最终由阳东区人民法院以涉案争议应由行政机关处理为由驳回起诉。