案情介绍

2014年3月，原告王丽丽（化名）购买淄博博山某生活区10号楼102房屋一套，并交纳购房款165907元，因个人征信问题，银行不予办理按揭贷款，原告遂在被告淄博某房地产公司认可的情况下与被告刘猛（化名）签订了一份《房屋购买委托协议》，将购房人变更为被告刘猛。被告房地产公司将原告的购房款退还给原告，原告以被告刘猛的名义存入123907，被告刘猛以其自己的名义与被告房地产开发公司签订了编码为002781的《商品房买卖合同》一份，购房总价款410907元，扣除首付款123907，余款287000元以被告刘猛的名义向中国建设银行有限公司淄博支行申请办理银行按揭贷款。购房合同约定交房时间为2015年1月底前，逾期交房60日，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按已付款3%箱买受人支付违约金。交房期限届满后，被告房地产开发公司为依约交房。因此，原告打算起诉两被告。

原告咨询时提出其诉讼目的是解除购房合同，退还全部购房款，赔偿违约金。

代理人接待后首先根据原告的诉讼目的归纳出几个问题，逐一解答。首先，帮助原告分析她与刘猛签订的所谓《房屋购买委托协议》及刘猛与开发公司签订的《商品房买卖合同》的效力性问题，根据银行贷款的相关规定，出现征信问题不符合批准发放贷款的条件，而原告和刘猛规避相关规定，以顶名形式取得银行贷款，属于用合法的形式达到用款的实际目的。因此，协议合同商品房买卖合同无效。

其次,原告主张返还所有购房款，但原告只支付了首付款。全部购房款返还支持的可能性很小。

最后，违约金。双方都在明知不符合贷款条件的情况下，顶名办理了银行贷款，双方均有过错。支持的可能性不大。

代理人解答之后，告知原告风险，原告表示虽有风险，但仍然坚持按照诉讼目的起诉。代理后，代理人根据原告的诉讼目的书写了诉状，准备相关证据起诉至法院。开庭审理过程中，原告提交了《房屋购买委托协议》及刘猛与开发公司签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、销售不动产统一发票、中国工商银行借款凭证、工商银行凭证、现金缴款凭证、讼争房的购房发票、申请报告等证据证明原告与被告刘猛之间存在“借名买房”的合同关系，并且首付款系原告支付。因调解不成，法院判决认定商品房买卖合同无效，房地产开发商返还原告首付款，未支持违约金。鉴于代理人前期的风险提示，原告表示这个结果可以接受。

办案体会

如果是一般上商品房“借名”买房行为，未涉及到限购状况、经济适用房等对购买人资格有限定的商品房买卖行为，“借名买房”的委托合同是合同有效的，该房屋属于“借名买房”的委托人。