未通过规划验收可否交房

——泉山某楼盘通过竣工验收未通过规划验收，泉山法院认为不符合交房条件，判决开发商赔偿购房者违约金至通过规划验收止，徐州仲裁委认为符合交房条件，驳回购房者该期间违约金请求！

江苏义行律师事务所 胡阳光 律师

基本案情：

2011年7月徐州市泉山区某楼盘预售，开发商与购房者签订购房合同约定交房日期为同年10月31日前，逾期交付按房价的日万分之四支付购房者违约金。合同签订后，购房者如约支付了房款，开发商直到12月28日才取得《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》并通知购房者入住，但至今未通过规划验收。购房者以涉案房产未通过规划验收，不符合交房条件为由拒绝入住，并委托律师维权。由于部分业主合同约定诉讼，部分约定向徐州仲裁委仲裁，故同一小区不同业主有向泉山区法院起诉的，也有向徐州仲裁委申请仲裁的。

泉山法院：未通过规划验收不符合交房条件，判决开发商败诉

泉山法院经审理认为（原文）：原、被告（原告为购房者，被告为开发商）签订的《徐州市房地产买卖合同（预售）》内容明确，形式合法，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。根据《城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”的规定，表面商品房在交付之前应当取得建筑规划验收合格证。本案涉诉商品房未经规划验收并取得相应验收合格证，故被告在未取得规划验收合格证的情况下通知原告于2011年12月31日入住收楼的交付行为违反了相关法律、法规的强制性规定，原告依法可以拒绝交付，被告应承担延期交楼的违约责任。

2012年5月17日泉山法院一审判决：

被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付2011年11月11日至2012年2月29日（起诉日）期间延期交房违约金39213.024元，并继续支付按房款816938元的每日万分之四标准自2012年3月1日起计算至实际取得规划验收合格证之日止的延期交房违约金。

徐州仲裁委：未通过规划验收不影响交房，判决购房者败诉

约定仲裁的同一小区其他业主以同样的理由向徐州仲裁委提起仲裁，并将上述胜诉判决作为证据递交，徐州仲裁委认为（原文）：

1、被申请人（申请人为购房者，被申请人为开发商）的交付行为是否符合合同约定和法律规定的问题。

合同第九条明确规定，被申请人应当于2011年10月31日将本房地产交付给申请人，交付前应取得《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。经查明，被申请人已经于2011年12月28日取得了徐州市泉山区住建局发出的《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，符合约定的交付条件。申请人主张被申请人交付房屋时没有取得建设工程规划验收合格证，违反了《城市规划条例》第六十一条和《城乡规划法》第四十五条规定，交付行为无效，被申请人则主张其交付行为符合《建筑法》六十一条和《徐州市建设工程质量管理条例》而有效。仲裁庭认为，《立法法》第七十九条规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”。《建筑法》属于全国人大常委会颁布的法律，效力高于《徐州市城市规划条例》，因此，本案应以《建筑法》为依据确定房屋交付的效力。《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而被申请人已经取得工程项目竣工验收备案收文回执，证明被申请人的工程已经竣工验收，符合交付的法定条件。同为全国人大常委会颁布的《城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”仲裁庭认为，该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。被申请人在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。仲裁庭不宜对此作评判。然本案的事实是，被申请人的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了被申请人的备案并核发了竣工验收备案收文回执。被申请人交房房屋的行为符合国家法律的规定，申请人如对政府行为有疑问，应依法向有关部门提出。在被申请人竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，本案房屋交付行为依然有效。申请人以被申请人未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合和的约定和法律的规定，仲裁庭不予采信。

2、关于申请人请求延期交楼的违约金问题。

根据合同第十一条的约定,申请人应在接到《入住通知书》之日起5日内对房产进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出,逾期不提出异议,视为同意接收房产。而被申请人向申请人发出《入伙通知书》时尚未取得《徐州市建设工程竣工验收各案回执》即未达到交楼条件,因此,仲裁庭认为,应当以被申请人通知申请人办理入伙手续即⒛11年12月31日之日起加上5天的验收期和1天的异议期即2012年1月5日为交房时间,被申请人延期交房66天。根据合同第十二条第一款,被申请人应按日向申请人支付购房总价款万分之三的违约金,810,278元?.3%0/天?6天〓16,044元。被申请人认为合同约定的违约金过高,要求按照徐州市政府公布的房屋指导租金标准的130%予以减少,仲裁庭认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用应以“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”为前提，而本案合同已对违约金计算标准有明确约定,故不适用该条规定。但仲裁庭认为,双方约定的违约金仍然过高,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,仲裁庭对本案违约金数额酌情支持11,231元。

2012年7月2日徐州仲裁委裁决：

一、被申请人向申请人支付延期交房违约金⒒231元；二、被申请人补偿申请人律师费人民币2,000元；三、本案仲裁费人民币7,195元,由申请人承担5,036元,被申请人承担2,159元。上述费用已由申请人预交,被申请人承担部分径付申请人。

律师说法：

1、个人认为房屋交付条件不但要符合买卖双方的合同约定，也要符合法律规定，既要符合约定条件又要符合法定条件，泉山区法院判决正确，徐州仲裁委裁决错误；

2、竣工验收只是房屋交付的必要条件，而非充分条件，建设工程同时受多重法律法规约束，验收包括规划验收、竣工验收、消防验收、电梯验收、燃气验收、环保验收、档案验收等，凡是法律规定未通过不能交付的，均不得交付。徐州仲裁委将必要条件当充分条件，仅仅依据《建筑法》“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，认为建设工程只要通过竣工验收便可交付使用是对法律条文的误解；

3、《城乡规划法》、《徐州市城市规划条例》与《建筑法》并不矛盾。如上所说，各个法律法规都从不同角度方面规定了建设工程交付前必须具备的条件，《城乡规划法》规定建设工程未经规划验收合格建设单位不得组织竣工验收，《徐州市城市规划条例》规定未经规划验收合格不得投入使用，《建筑法》规定建设工程经竣工验收合格后方可交付使用，未经竣工验收不得交付使用，合并理解就是：建设项目交付前必须先通过规划验收后通过竣工验收，两项验收必须同时通过方可；

4、徐州仲裁委不但驳回购房者竣工验收备案后的违约金，而且降低开发商备案前迟延交房双方合同约定的日万分之四的违约金不妥。原因是：一方面，购房合同中开发商迟延交房违约金与购房者逾期付款违约金都是日万分之四，相互对等，而且是徐州市规划国土委和徐州市市场监督管理局制定的官方示范文本内容，仲裁裁决等于否定了政府官方示范文本的效力；另一方面，相对于单个的购房者来说，开发商有专业的律师顾问团事先制定合同补充条款附件五，是格式合同的提供方，显然属于强势一方，交房期限也是开发商单方决定写入合同的；

5、徐州市泉山区住房和建设局在建设项目没有通过规划验收的情况下给予开发商竣工验收备案明显违反法律规定，是导致徐州仲裁委错误裁决的主要原因；

6、泉山区住建局之所以做出上述错误备案的原因是徐州市住建局制定并于2003年8月1日起实行的《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》（徐建字〔2003〕63号）删除了原《徐州市建设工程竣工验收及备案管理办法》（徐建施〔2000〕25号）中申请竣工验收备案必须提供规划部门出具的《徐州市建筑工程规划验收合格证》的规定。但个人理解：开发商申请竣工备案除要提供符合《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》的资料外，同样还需满足其他法定要件，《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》（徐建字〔2003〕63号）存在缺陷，应尽快予以修正