基本案情：

张某以6900万的价格购买了某房地产公司的商品房，于2010年4月8日签订了《定金协议》，双方约定张某应自协议签订之日起5日内支付300万元作为定金。待双方正式签订房屋出售合同之后，将该定金抵作部分房款。张某若未未按期完成出售合同的签署并支付房款的，房地产公司有权将房屋转售他人，且没收定金，同时，房地产公司在协议约定的期限内将房屋转售他人，或者由于承租人未放弃优先购买权导致无法签订出售合同，或者未能于出售合同签署之日前取得抵押权人的同意，房地产公司应双倍返还定金。协议中，房地产公司承诺其于2010年4月底完成所有承租人放弃优先购买权的手续，并在完成上述工作后的5个工作日内，双方签署《商品房出售合同》。此外，张某所付钱款应先支付案外人恒顺公司，再由恒顺公司转付房地产公司。2010年4月15日，房地产公司出具给恒顺公司收到定金300万的收据。2010年4月29日、5月9日，房屋承租人金某两次通知房地产公司，主张优先购买权。房地产公司于是将情况告知张某，要求张某终止协议的履行，而张某则主张继续履行双方签署的定金协议。2010年6月13日，房地产公司将上述房屋以7600万元转让给案外人吕某。张某诉至法院，要求房地产公司承担违约责任，双倍返还定金。而房地产公司辩称，张某给付定金的时间超过协议规定期限的两天，权衡之下将房屋出售他人。

裁判依据：

《中华人民共和国合同法》第一百一十五规定：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应该双倍返还定金。”

律师评析：

首先，对于本案中的定金，定金是作为一种法定的担保方式，自当事人实际支付定金时生效，在所担保的订约行为没有发生时，违反承诺的要受到惩罚，适用定金罚则。张某与房地产公司签订的定金合同是双方真实的意思表示，其中各条款都对主合同的条件作出了明确约定，与我国现行法律法规相符合。虽然法律有规定，同等条件下，承租人享有优先购买权，但是，定金合同有约定，房地产公司应在主合同签订前，会完成承租人放弃优先优先购买权的手续，因此，这不是房地产公司违约的抗辩理由，缺乏事实与法律依据。 其次，对于房地产公司主张的张某逾期2天才支付定金的行为构成违约，缺乏法律依据。定金交付后定金合同生效，本案中张某在与在与房地产公司正式签订商品房出售合同前，先向房地产公司交付约定数额的金钱作为对今后正式签约行为的担保。同时约定如果发生由于房地产公司违约致使未能完成合同签订的，房地产公司应向张某双倍返还定金。由此可以分析，双方当事人成立的是定金合同。《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际支付定金之日起生效。”此外，我国《担保法》中规定，如果给付定金的一方虽没有按照约定时间交付定金，但是只要在主债务履行前交付的，而定金收受方又接受给付的，则应视为双方已经就能定金交付时间进行了变更，定金担保仍然发生效力。 最后，定金合同中约定，张某要把定金支付给恒顺公司，由其转交。张某在约定的时间内支付定金给恒顺公司，并不能以恒顺公司转交房地产公司的时间来判断定金支付时间。 综上所述，房地产公司构成根本性违约，导致张某签订合同的目的已经不能实现，因此应该适用定金罚则，双倍返还张某定金600万元。