——董某与张某的房屋买卖纠纷

基本案情：

2005年3月10日董某与张某签订了《房屋买卖合同》，由董某以85万元的价格购买张某的房屋，董某应于2005年3月25日支付首付款20万，余款以商业贷款支付，合同签订同时董某支付张某定金6万元。合同签订后，董某嫌价格太高，便以自己不能办理贷款为借口，也未依约定支付首付款，并且于2005年4月10日以邮政快递的方式向张某提出因上述原因导致不能履行，要求解除该合同并退还定金6万元。2005年10月，由于房价持续上涨，该争议房屋市场价格已经涨至90万元左右，董某再次发函告知张某，要求继续履行合同，但是张某未同意，便于2005年11月诉至法院，要求张某继续履行合同或者双倍返还定金12万元。

律师评析：

本案的焦点在于董某是否构成违约以及该合同是否已经解除。 首先，依据我国《合同法》规定，违约是指不履行合同义务或履行义务不符合约定的；合同的解除是指合同成立生效后，因当事人一方意思表示或双方协议，使合同权利义务归于消灭的行为，前者是单方解除，包括法定单方解除和约定单方解除，即当出现了法律规定或当事人约定的事由时，合同一方无需他方的同意即可使合同权利义务归于消灭；后者为协议解除，即合同当事人就合同解除事宜协商一致从而解除合同。 其次，在本案中，董某违约在先，未按照合同约定的期限履行其支付首付款义务，损害了张某的期限利益，已经构成违约，董某在2005年4月10日提出解除合同，即使以自己的行为表明将不再履行合同，张某对此未表示异议，事实上等于双方就协议解除该合同已经达成一致，该合同已经合法解除。至于定金问题，按照我国《担保法》规定，定金是合同的一种担保形式。合同履行后，定金收回或者抵作价款。给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金；其违约在先，给付的定金无权要求返还，合同已经解除，要求继续履行无任何法律依据。

律师风险提示：

合同中的约定我们应该遵守，合同是建立在诚信基础上的一种利益平衡机制，在合同的签订于履行过程中，当事人应该本着善良和诚信的原则行使自己的权利，履行自己的义务，而不能以自己的利益为导向和出发点，企图任意左右合同的效力，这样是不可能得到法律的支持。