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彭宇明律师
彭宇明律师
北京-北京
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评析假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定

房地产2016-08-25|人阅读

基本案情:

2007年8月,原告陶某与被告某房产公司签订商品房预售合同,购买某房产公司开发的某房屋1套,约定房价60万元,并办理了预告登记。之后,陶某与某银行签订了抵押借款合同,以上述房屋为担保,向某银行申请抵押贷款42万元并办理了抵押登记手续。后银行将42万元款项划入陶某指定的实际由某房产公司控制的账户。某房产公司每月派员工至银行柜面办理每月应还款项的归还手续。购房首付款实际亦由某房产公司以陶某的名义支付,房屋未实际交付陶某,产权人仍登记为某房产公司。 2009年7月、8月,某房产公司为提前还清贷款,与案外人签订协议,约定为做账需要,委托案外人代为办理还款手续,即某房产公司将陶某名下尚欠银行的全部房款余额汇入案外人账户,由案外人将钱款转汇陶某账户,由陶某归还银行。后案外人在收到相应钱款后,依约转入陶某账户,但陶某归还银行。后案外人在收到相应钱款后,依约转入陶某账户,但陶某并未以此提前清偿贷款。截至诉讼,尚欠贷款40万余元未还。2010年12月,陶某以某房产公司逾期交付房屋为由诉至原审法院,请求判令某房产公司继续履行商品房预售合同,交付房屋并支付逾期交房违约金。而某房地产公司提起反诉,请求确认双方签订的商品房预售合同无效,要求陶某配合办理预告登记及抵押权的撤销手续。

律师评析:

本案是典型的假意订立房屋买卖合同通谋骗取银行贷款的案件。近年来,伴随我国房地产市场的迅猛发展,一些开发商借此手段一方面捂盘惜售抬高房价,另一方面加强融资不断扩张。由此引发的民事诉讼纠纷也常有出现。此类纠纷主要涉及三方主体,三个合同法律关系,分别是买方和卖方的房屋买卖合同法律关系,买方与银行的借款合同法律关系以及买方与银行的抵押合同法律关系。在买卖双方通谋假借购房之名骗取抵押借款的情况下,应如何认定相关合同的性质和法律效力,如何界定各主体的权利义务关系,是此类案件的重点和难点,在司法实践中也存在一定争议。以下我们结合法理以及我国相关法律规定进行探讨。 一、商品房预售合同的效力 此类合同属于《合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形,应自始无效。该合同无效情形包含当事人存在虚伪意思表示和当事人的真实目的非法的两项构成要件,原告符合上述构成要件,具体分析如下: 首先,当事人意思表示不真实,存在虚伪通谋。意思表示不真实一般分为几种:不自由表示、有瑕疵表示、虚伪表示。不自由表示通常发生在欺诈、胁迫等情形,一方当事人处于不利地位,作出非真实表示。有瑕疵表示一般发生于显失公平、重大误解等情形,是指一方当事人处于弱势,信息不对等,作出与真实内心意思相去甚远的表示。虚伪表示,字面上是指明知不是自己内心真实想法,仍作出与真实意思相悖的表示。所以,虚伪表示必须自愿、自由。虚伪表示又分为单独虚伪表示和通谋虚伪表示。本案原被告订立合同就属于典型的通谋虚伪表示。从表面上看,原被告订立房屋买卖合同,但其真实目的并不是进行房屋买卖,原告并未交付房款,被告也未交付房屋,双方内心真实的意思表示均与合同表示的意思相悖。 其次,当事人真实目的非法。签订房屋预售合同的真实目的显然不是进行房屋买卖,而是骗取银行的低息商业住房贷款,此真实目的系利用订立房屋买卖合同该合法形式,规避国家正常的金融监管秩序。国家金融监管秩序是一种维护金融主体和相关主体利益、保障金融安全、防范金融风险的制度化规范体系,其中包括了国家有关商业贷款条件要求的规定、国家关于住房贷款主体要求的规定等。原被告的真实目的,则明显违反了这些规定,损害了正常的金融监管秩序。 二、抵押借款合同的效力 首先,我们要认清楚抵押借款合同和房屋预售合同的关系。民法理论认为,凡不以他种合同的存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同称为主合同,反之,必须以他种合同的存在为前提,自身不能独立存在的合同,为从合同。房屋预售合同与抵押借款合同之间虽然关联紧密,但是仔细区分抵押借款合同可以发现,抵押借款合同实则包含两个合同,一个为借款合同,另一个为抵押合同。借款合同是主合同,反映了抵押借款合同的主要意志,抵押合同是依附于借款合同的关系的从合同。房屋预售合同与抵押借款合同的关系,实质上需要判断的是房屋预售合同与借款合同的关系。显然,借款合同虽然是购房人为了履行支付房款义务而对外签订的一项合同,但借款合同本身并不必然受制于房屋预售合同而独立存在,应为独立的合同,与房屋预售合同不构成主从合同关系。 其次,抵押借款合同属于可撤销合同。根据《合同法》关于合同无效的规定,抵押借款合同似可同样归类于“以合同形式掩盖非法 目的”无效情形,但是在单方虚伪意思表示意图实现非法目的的情况下,如果合同尚不涉及损害国家、集体或者其他第三人合法利益的,从保护善意相对方的角度等考虑,参照《合同法》关于合同存在欺诈等情形相对方可以行使撤销或者变更权利的规定,赋予抵押权人以选择权来认定抵押借款合同效力,较之直接认定抵押借款合同无效,显然体现出更加公正横平的价值取向。因此,我们认为,根据我国《合同法》有关规定,在本案的情形中,将抵押借款合同认定为可变更和可撤销合同更为恰当,原告子啊与银行签订合同的过程中,并未实际履行房屋预售合同,也就意味着原告自始自终不拥有该房屋的所有权,对银行显然存在欺诈。根据《合同法》规定,一方欺诈使得对方违背真实意思订立的合同,相对方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。与效力待定合同不同,可撤销合同撤销权行使一定有除斥期间,若在权利人知道或应当知道撤销情形之日起一年内不行使该权利,则撤销权因为除斥期间而消灭。在司法实践中,从保护自身利益出发,银行一般不提出合同变更或者撤销的主张,因此,法院一般认定抵押借款合同仍然有效。 三、银行合法利益的保护 在三方主体中,银行合法利益的维护是最引人关注的问题之一。司法实践中,法院对此所援引的裁判依据并不一致。本案中,一审法院援引《物权法》有关善意取得制度的规定,确认银行取得该房屋的抵押权。但从我们了解的情况来看,不少类似案件,法院并不适用善意取得制度,而是在确认抵押借款合同有效基础上,确认银行自抵押权登记时取得抵押权。从法律逻辑上进行推论,如果确认抵押合同有效,银行取得抵押权,一般无需再行援引善意取得制度。但从相反的角度来看,适用善意取得制度,对于银行合法利益的维护具有一定加强功能。在本案中,某银行在该房屋设立抵押权发放贷款时出于善意,不知晓原告和被告之间订立合同的真实目的是骗取贷款,对于原被告订立合同的真正目的不负有较高注意义务。虽然房屋买卖合同被确认无效,原告对该房屋不具有所有权,并需要配合办理预告登记撤销手续,但根据不动产善意取得的规定,银行仍可善意取得该房屋的抵押权。

裁判依据:

基于本案原告和银行之间的抵押贷款合同有效,故合同是合同借款人,负有还款义务,因此法院判决由原告归还贷款和利息。为维护银行合法利益,法院判决要求在原告还清款项后,再撤销设定在该房屋上的抵押登记。至于预告登记,由于房屋预售合同被认定自始无效,故直接判决买卖双方办理撤销预告登记。 根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

因重大误解订立的; 在订立合同时显失公平的; 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构不得撤销。

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