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房产律师彭宇明评析房屋买卖阴阳合同的法律后果

发布时间:2016-10-19

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      案例一:北京市民张先生通过房屋中介看好了一套面积为100平方米的住房,经协商,成交价为150万元,交易产生的全部税费由张先生承担。张先生认为税费太高,但中介公司工作人员给他支招称,可以签订“阴阳合同”将总房款降低,税费就低了,并表示大家都是这样做的。张先生和房主均表示同意。此后,张先生和房主与房屋中介公司签订了房屋买卖合同,也就是所谓的“阴合同”,约定:房屋交易价格为150万元。同日,房主与张先生又签订了《北京市存量房买卖合同》,也就是“阳合同”。在这份“阳合同”里,这套房屋的交易价格降低为90万元。无形之中,上万元的契税、印花税等税费省去了。但不久之后,房子价格猛涨,原房主反悔,以“签订阴阳合同逃避税费”为由,向法院起诉,认为合同理应无效。最后法院判定,按“阴合同”执行。对于张先生来讲,虽然房子还是可以继续购买,但是却徒增了官司缠身的烦恼。         案例二:原告李某想将自己的别墅卖掉,找到中介后,中介联系了买家王某,王某和李某签订合同,约定别墅价格650万,这个合同为“阴合同”。但是买家王某为了避税,就将别墅作价150万元,为“阳合同”。约定:如果卖方的原因不能办理过户,卖方需要按别墅价格的30%向买方承担违约金责任;如果因买方原因不能办理过户,买方需要按别墅价格的30%向卖方承担违约金责任。在合同履行过程中,由于买方的身份资料原因不能办理过户,致使合同不能履行。因此李某要求王某按650万的30%承担违约金责任,但王某则想按150万的30%承担违约金责任。最终法院判定:王某需要按650万的30%承担违约金责任,也就是王某需要李某支付195万的违约金。       上面的两个案例,是非常典型的“阴阳合同”案例。所谓“阴阳合同”,是指二手房买卖双方签订一虚一实两份合同,以达到逃避税费,或骗取贷款等目的。      但是,阴阳合同隐藏着严重的法律风险,根据《中华人民共和国合同法》规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”,在此情形下,阴合同因为其违法性,因此往往会被确认为无效,想逃避税款可能会导致官司缠身,或者承担违约金责任。司法实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。   以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为一旦被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定,账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中,第二百零一条规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

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