一房两卖，两份合同效力认定方法

案情：

李先生与刘先生于2008年11月17日签订了房屋买卖合同，合同约定李先生将名下的房屋卖给刘先生，当时李先生的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明李先生房产证办好后立即过户。合同签订后，刘先生将房款50万元交给李先生，李先生将房屋交付给刘先生居住使用。2009年2月，刘先生得知该房屋可以办理房产证后，即要求李先生办理过户手续，但李先生得知该房屋可以办理房产证后，即要求李先生办理过户手续，但李先生想反悔，认为房屋涨价了，刘先生应该给加钱，刘先生不同意。此后，李先生以种种理由拒绝办理过户手续。于是刘先生向法院起诉，要求李先生履行合同，协助刘先生办理过户手续。法院就此案作出判决，判令被告于判决生效后10内办理房屋所有权过户手续。因李先生拒不履行该生效判决，刘先生申请法院强制执行。法院在强制执行过程中，竟发现李先生已经将房屋以80万元的价格卖给王先生，且王先生已拿到房产证。为此，刘先生又以李先生、王先生二人为被告，向法院提起诉讼，要求法院确认李先生与王先生签订的买卖合同无效。

法院判决：

王先生在知道该房屋已出售给李先生的情况下，仍与李先生签订房屋买卖合同。故李先生与王先生签订房屋买卖合同无效，李先生与王先生将房屋的所有权转移给刘先生。

案情分析：

刘先生与李先生签订的房屋买卖合同，是当时当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告李先生与被告刘先生签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘先生在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告王先生，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。

律师提示：

买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违约行为，只是买卖手续不完善的，应认定为买卖关系有效，但应责令补办房屋买卖手续。

相关法条：

最高院人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条。