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姜爱军律师

河南-洛阳

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一方婚前贷款所购房屋可认定为个人财产

离婚2013-05-29|人阅读

一方婚前以自己的名义签订购房合同及抵押借款合同，并以个人财产支付了购房首付款，且婚后房产登记于购房人名下，离婚时宜将该房屋视为购房人的个人财产。在婚姻关系存续期间偿还的房贷，应视为另一方帮助购房人偿还债务，但应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由购房人对另一方予以补偿。　案情　沈*与钱**于2000年3月经人介绍相识，2000年9月28日登记结婚。钱**于2000年3月30日与房地产公司签订房屋出售合同，购买了位于本市普陀区的一套房屋（以下简称系争房屋），房屋价款为人民币255036元。房地产公司则于2000年7月7日收到钱**支付的房屋首付款人民币75036元。2000年8月31日，钱**与**银行上海市普陀支行签订商业贷款合同，共借款人民币180,000元用于支付购房款余款。系争房屋产权登记受理日期为2000年9月27日。2000年12月6日，系争房屋产权登记在钱**名下。截止至2009年12月，关于系争房屋的商业贷款本金余额为人民币86618.63元。双方一致认可系争房屋现值为人民币1，176，000元。　2010年1月，沈*起诉要求判决离婚，对本市**路250弄34号302室房屋要求作为夫妻共同财产各半分割。钱**辩称，同意离婚，系争房屋属于被告个人财产，不同意各半分割。　法院裁判　上海市普陀区人民法院审理后认为，就夫妻共同财产的分割，应依照有利于生产、方便生活的原则，适当照顾女方的权益，合情合理地予以解决。系争房屋是被告婚前以自己的名义签订购房合同及抵押借款合同，并以个人财产支付了购房首付款，房屋登记受理日期亦在婚前，且婚后房产登记于被告名下，离婚时宜将该房屋视为被告的个人财产，尚未归还的部分贷款应认定为被告的个人债务。在婚姻关系存续期间偿还的房贷，应视为原告帮助被告偿还债务。但由于这部分财产已包含在房屋实际价值中，且产生了增值，故应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由被告对原告予以补偿。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条、第三十二条之规定，判决如下：一、准予原告沈*与被告钱**离婚；二、房屋归被告钱**所有，该房屋剩余贷款由被告钱**负责偿还，被告钱**自本判决生效之日起十日内给付原告沈*房屋补偿款人民币24万元。　一审宣判后，被告钱**不服一审判决，提出上诉，后在二审审理中撤回上诉。　上海市第二中级人民法院经审查后于2010年7月28日裁定准许上诉人钱**撤回上诉，双方当事人按原审法院判决执行。　律师评析　我国婚姻法对夫妻共同财产的界定采取“一般以财产取得时间为准，以财产性质为例外”的原则。房屋登记在婚后的，并不必然属于夫妻共同财产。婚姻法第十八条规定了属于夫妻一方财产的５种情形，其中有两种情形概括性较强：“一方的婚前财产”、“其他应当归一方的财产”，这使得审判实务中对跨越婚前婚后的财产是个人财产还是夫妻共同财产难以定性。　本案中，被告婚前与房地产公司签订购房合同，并通过银行贷款支付了全部的购房款，履行了购房合同。此购房合同具有债权效力和物权效力，且是分阶段发生的。购房合同的债权效力即交付请求权和登记请求权，仅基于合同即可发生；而购房合同的物权效力即物权变动的效力，则基于合同法律行为和履行登记手续的事实。结合本案事实可知，被告签订的购房合同在婚前已发生债权效力。由于房屋登记部门在原、被告结婚登记前一天受理被告的房屋登记申请，数十天后方核准系争房屋登记在被告名下，故购房合同的物权效力发生原、被告婚后。通过上述购房合同分阶段生效的法理分析，可以看出系争房屋登记在被告名下具有必然性，从房屋买卖、登记的实践来看，购房合同物权效力的发生也是符合逻辑的。被告基于购房合同享有的债权系婚前取得，属于婚前个人财产。被告依据购房合同，办理房屋登记申请等相关手续，从而获得了房屋物权，此物权是被告享有债权的自然转化，应认定为被告一方的财产，在离婚诉讼时不能作为夫妻共同财产分割。此种做法也是符合“夫妻运气共有”的法律格言的。　离婚案件中，夫妻财产的分割应体现出婚姻法的伦理属性，分割方案应有助于夫妻同甘共苦、相互扶助，倡导夫妻关系永久存续，合理有效实现家庭的各项经济职能，而不能仅仅注重经济效益。本案中，系争房屋是原、被告婚房，婚后双方居住多年，一般情况下，可以认为原告有长期居住、甚至居住一生的预期。在居住得到保障的情况下，夫妻一般将精力投入到子女教育等家庭生活中，即使进行投资，往往也不会储备离婚后的居住用房。如果将婚后夫妻一方参与还贷按类似借款处理，是不符合参与还贷方的预期的，且会对家庭的凝聚力产生消极作用。原告在婚姻关系存续期间偿还的房贷，虽可视为帮助被告偿还债务，但由于这部分财产已包含在房屋实际价值中，且产生增值，故应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由被告对原告予以补偿，而不能仅返还已偿还房屋贷款的一半给原告。

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