案件事实：2012年3月2日，经A置业顾问有限公司（下称A公司）介绍，李某看中了重庆市江北区的二手商品房一套，并向A公司出具《买卖承诺书》一份，并交付了5万元诚意金，在《买卖承诺书》中有以下几项主要约定：1、购买房屋价款为130万元；2、李某委托A公司将交予A公司的诚意金转交给该房屋的卖方或其代理人；3、在将诚意金以购房定金的名义收取后，上述承诺即告成立；4、若2012年3月15日没有签或交易（即与卖方达成买卖合同），3月15日之前必须退还予买方（即5万元诚意金）；5、中介服务费2.6万元于签署居间协议的当天支付。

2012年3月6日，A公司未能与卖方将出售价款协商至130万元，当天将5万元诚意金退还给了李某。除了《买卖承诺书》外，双方没有签订其他任何合同，如居间合同等。

2012年3月18日，李某又通过重庆某投资有限公司（简称B公司）与上述房屋的卖方达成了《房地产买卖居间协议》一份（该房屋与李某在A公司看的是同一套），房屋成交价格为130万元，并于2012年3月19日办理了过户手续。

由此，A公司认为李某的行为构成“跳单”，即李某通过A公司介绍的房源，在B公司交易，应当承担缔约过失责任，遂向法院起诉要求李某赔偿损失2.6万元。

本律师受李某的委托，代理其参加诉讼，并发表以下代理意见：

李某的行为根本不构成所谓的“跳单”，不构“假借订立合同，恶意磋商”之行为，因此，李某不应承担向A公司支付2.6万元费用损失之责任。理由如下：

一、《买卖承诺书》根本不成立，双方不存在合同上的权利义务关系。

在《买卖承诺书》中有一条明确约定，“李某委托A公司将交予A公司的诚意金转交给该房屋的卖方或其代理人；3、在将诚意金以购房定金的名义收取后，上述承诺即告成立”，事实上，A公司收取上述诚意金后，并未将该诚意金交给卖方或其代理人，仅从该条来看，双方所签订的《买卖承诺书》就不成立。

既然《买卖承诺书》不成立，李某与A公司就不存在任何合同上的权利义务关系，李某当然有权选择另外一家中介公司，并进行房屋买卖成交，此行为并不构成A公司所谓的“假借订立合同，恶意磋商”。

二、即使上述《买卖承诺书》成立有效，李某的行为同样不构成“假借订立合同，恶意磋商”，不构成所谓的“跳单”。

李某与A公司达成的居间成功标准是：涉案房屋以130万元的价格成交。由于A公司自身原因无法达到这个标准，导致居间失败。在此情况下，其他中介达到了该标准，李某的购房目的因此实现，而且其价格仍然是之前自己接受的价格，并无变化，自己也未从中获得不正当利益，也没有人有利益减少，“恶意”从何而来。

至于A公司没能获得预期“居间服务费”，完全是因为自己未能完成居间事务，且过错不在李某一方。

无论是从李某与A公司进行磋商，接受其居间服务，缴纳诚意金等行为看，还是从后来李某的的确确买了该房屋的行为看，李某都不是在“假借订立合同之名”，李某是真想定这个合同，而且最后实际上也签订了。怎么成了“假借”，“假借”的目的何在。

三、从A公司将5万元诚意金退还给李某的行为分析

在2012年3月6日A公司自愿将诚意金退还李某的行为，明显是一个协商解除《买卖承诺书》的法律行为。该行为导致A公司与李某的承诺因解除而失效，自此，双方都不再受该《买卖承诺书》的约束，失去“缔约”的前提。因此，也就不存在“缔约过失”之说。李某也当然有权另行选择中介机构为自己提供居间服务，其行为不可能构成“跳单”。

四、关于“跳单”的相关司法解释

根据《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中明确“、、、、、、、但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。、、、、、、”

“衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。”

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，李某分别通过售房网站在不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，李某并没有利用A公司的信息、机会，故不构成违约。

法院判决：驳回A公司的诉讼请求。

A公司不服一审判决提起上诉，二审法院予以了维持。

律师启示：