1999年8月某单位推行国家房改政策，员工魏某某遗孀何某有意购买，但无经济能力，子女魏某表示愿意购买，故双方签订一份协议，约定：因魏某出钱购买，房子将来归魏某所有，同时何某在魏某的要求下与何某某的见证下写了一份《购房立证书》，明确表述“因魏某出钱，在我百年之后，房屋归魏某所有。”1999年12月房产证办理在何某名下。2002年，何某立下一份《公正遗书》，写道“在我百年之后，房屋由魏某一人继承。”2017年4月，魏某以“借名买房合同纠纷”为由向基层法院起诉，要求判决房屋产权归魏某所有，并要求办理产权过户手续。

一审法院经审理认为：

“1999年11月20日原、被告达成了协议，由原告出钱购买房屋，双方形成了借名买房合同关系。该借名买房合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体、社会、他人合法权益，应属合法有效。对于合法有效的合同，当事人均应予以遵守并履行。借名买房合同关系中，出名人有协助借名人办理诉争房屋的所有权转移登记手续等义务，借名人有支付购房款等费用的义务。原告作为借名人已经支付了购房款等费用，其具备了要求被告将诉争房屋所有权转移登记至原告名下的权利，因此被告应当协助原告办理房屋过户手续，但过户所需的税费应由原告魏某承担。《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”现诉争房屋登记在被告名下，因此不能认定诉争房屋归原告所有，对于原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《物权法》第9条、《合同法》第60条、107条之规定，判决：

一、被告何某于本判决生效后十日内协助原告魏某办理房屋过户手续，过户费由原告承担。

二、驳回原告其他诉讼请求。

本案一审没有委托本所律师办理，被告收到败诉判决后，找到我。接受二审委托后，我认真查阅了一审证据材料，梳理如下：

一审原告的证据有：

1、1999年11月20日协议一份；被告的表述是“因原告出钱购房，将来房子归原告”；

2、1999年11月20日《购房立证书》一份；表述“因谁出钱，在我百年之后房屋所有权归谁所有，特此立证。”

3、2002年1月21日《公正遗书》一份；表述“因我儿子魏某出钱，现我立遗嘱，在我百年之后，这套房子由魏某一人继承，他人不得干涉。”

经分析后，本律师认为一审提交的证据对被告是有利的，一审认定的“借名买房合同关系”是错误的。分析败诉的主要原因是一审被告代理人代理思路错误，误导法官未正确审查一审原告的证据关联性，仅依据证据的真实性作出判决。为了让二审更有说服力，本律师到房管局调取了当年买房的缴费票据，票据显示交款人是被告何某。

二审结果

二审开庭后，法官采纳了本律师的观点，将争议焦点主要集中在对“将来”意思表示的理解上，并通过证人进一步查明了案件事实，二审判决表述如下：

二审法院经审理认为：1999年11月20日的协议有效，该协议约定被上诉人出钱购房，将来房产归被上诉人；同日，上诉人给被上诉人一份购房立证书，被上诉人在原审提交了该购房立证书，该立证书的内容为在上诉人百年之后，房产所有权属被上诉人所有；本协议的见证人何某某也出庭证实双方的真实意思是上诉人在百年之后房产归被上诉人所有，综上，能够认定双方协议的真实意思是上诉人去世后，房产归被上诉人所有。现上诉人在世，被上诉人要求给其过户房屋，不符合双方协议约定，如将房屋过户给被上诉人，上诉人可能无房可住。被上诉人在原审的诉讼请求，不符合双方协议约定，应予驳回。综上所述，原审判决认定事实错误及适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项之规定，判决如下：

一、撤销一审法院民事判决；

二、驳回被上诉人魏某对上诉人何某的诉讼请求。

拿到胜诉判决后，本律师深感欣慰，当事人对结果也十分满意。通过本案，应当注意以下几点：

1、给当事人的提醒：

本案一审败诉的最主要的原因，个人认为是代理人的选择错误，一审被告请的不是专业的律师，其在一审中，对原告的举证全部否认，自己又制作了一套遗嘱，没有对原告提出的“借名买房”进行正面的应对，但刻意的回避反而误导了法官，导致错误判决。

所以，老百姓在选择代理人的时候，一定要到律师事务所（而非法律事务所或其他），请专业律师代理。律师的考核条件非常严格，首先得通过国家司法考试，参加司法考试的条件必须是法学本科专业，所以，在参加司考的环节上就已经对其法律素质作出要求，通过司法考试后还要到律师事务所实习一年以上，参加律师考核，考核通过后国家才给颁发律师执业证，允许执业。执业以后每年要接受司法局及律师协会的考核，否则难以执业。因此，专业律师的法律素养有保障，对案件的法律关系有基本的判断，不会发生这种低级错误。如果老百姓难以辨别，就要求对方出示律师执业证，如果不出示的，一定不是律师。

2、给律师的启示：

律师在接受委托的时候，首先要考虑的一件事情是，诉讼是否是解决当事人问题的唯一途径，是否有其他途径能够更好的帮助当事人解决问题，而不是诉至法庭。如果非要诉讼，败诉的风险是什么，胜诉后是否能够执行，并务必告知当事人诉讼风险。

3、庭审涉及的程序问题：一审证人是否可以作为对方的二审证人？

《民事诉讼法》第72条规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。”

由此可见，证人出庭的目的是证明案件的客观事实，不应带有任何主观偏好。本案中，二审被上诉人代理人提出证人在一审中作为其证人已出庭作证，二审中上诉人又申请同一人出庭作证，认为其证言会自相矛盾，因而提出异议，该观点并不符合立法本意，故二审法官并未采纳。事实上，证人在一审与二审中的证言都是真实的，只是证明的事实不一样，二审更加全面了证明了双方签订协议时的真实意思表示，从而使本案得以查明，及时进行了改判。

律师代理意见

为上诉人何某合同纠纷案的第二审代理意见：

尊敬的审判长及合议庭：

陕西国文律师事务所接受上诉人何某的委托，指派田雯作为其二审代理人，依法出庭参与本次庭审活动，通览全案，代理人认为，一审认定事实错误，本案不存在“借名买房”的合同关系。

“借名买房”合同关系成立必须同时满足四个条件：第一，双方具有借名买房的合意，即一方没有购房资格但想买房，另一方愿意将资格转让但不想买房；第二，借名人履行了实际出资的义务；第三，没有违反法律、行政法规强制性规定；第四，没有违反公序良俗或侵害他人合法权益。因此，本案是否属于“借名买房”合同关系，一审证据必须证明其请求符合以上四个条件，而本案一审没有证据显示双方存在“借名买房”的合意，也没有证据证明被上诉人有实际出资的事实，加之本案房产的特殊性，存在侵害他人的合法权益，故无法得出本案属于“借名买房”的合同关系，因此一审认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。现将具体代理意见阐述如下。

第一、双方没有“借名买房”的合意。

（一）从本案证据来看，双方不存在“借名买房”的合意。

一审庭审中，被上诉人提交了有双方意思表示的证据共三份：1、1999年11月20日字据一份；2、公正遗嘱一份；3、购房立证书一份。既然被上诉人同时提交了以上证据，就要对其进行全面审查，从而判断当事人的真实意思表示。根据《民法通则》第142条之规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。具体到本案，必须通过“公正遗嘱”及“购房立证书”的表述来判断1999年11月20日上诉人与被上诉人所立字据是否存在“借名买房”的合意。《购房立证书》与1999年11月20日字据是同一天写的，其中明确表述“在我百年之后，房产所有权应归二儿子魏建所有，特立此以作证明。”《公正遗嘱》明确表述“现在我立遗嘱：在我百年之后，这套房屋由我二儿子魏建一人继承，他人不得干涉”由此可见，证据1中的“将来”含义是“百年之后”，是上诉人对自己所有的财产的处分，无法证明双方存在“借名买房”的合意。如果双方存在“借名买房”的合意，上诉人在其购得房屋后直接过户给被上诉人即可，或者去公正一份“借名买房”合同不是更能体现其“借名买房”的意思表示，为何要在《购房立证书》中表述“在我百年之后，房产所有权应归魏某所有”并在购买房屋后的第三年又去立一个《公正遗嘱》。而被上诉人对此却毫无异议，将这份《购房立证书》和《公正遗嘱》保管至今。因此，根据上诉人一审提交的以上证据无法得出双方存在“借名买房”的合意。

（二）从本案购房背景来看，上诉人不可能存在放弃房产的意思表示。

本案争议房产是上诉人与其配偶在世时就一直居住的单位福利房，也是上诉人唯一的居所，上诉人如果要与被上诉人达成“借名买房”的合同关系，为了保护自身的权益，根据一般人的常识，必定要对自己今后如何居住进行约定，但是一审认定的所谓“协议”中却对此只字未提，显然不合常理。一审判决也认定了以下事实“1999年国家实行房改，某单位询问被告是否愿意出资购买房屋，被告意欲购买，但是经济困难。”可见，上诉人并无放弃购买房产的意思表示，也就不存在双方有“借名买房”的合意。

因此一审在认定双方是否存在“借名买房”合意时，认定事实不清，导致错误判决。

第二、一审认定被上诉人是购房实际出资人缺乏证据支持。

“借名买房”合同关系成立的第二个必要条件是“借名人”是实际出资人，而本案一审中，被上诉人没有提交任何出资凭证，其提交的收条及借条仅能证明被上诉人向其舅舅借钱的事实以及给被上诉人给过7千元的事实，而不能以此证明被上诉人是争议房产的实际出资人。况且购房款不止7千元。而本案二审中律师调取的相反证据却明确显示实际出资人是上诉人本人，而非被上诉人。一审被上诉人的证据最多只能证明被上诉人是上诉人买房的“购房款出借人”，而非“借名买房”合同的“实际出资人”。当然，代理人在第一点已经论述过，双方不存在“借名买房”合意，那么在没有合意的前提下，本案也不存在“实际出资人”一说。一审法院认定被上诉人是购房实际出资人缺乏证据支持。属于认定事实错误。

第三、“借名买房”合同的订立侵害他人的合法权益。

一审法院在审理本案时，没有考虑到涉诉房产的特殊性及复杂性是导致错判的又一个因素。本案房产属于房改房，代理人二审提交的证据显示售房单位是某单位，上诉人配偶生前是某单位的职工，上诉人基于与其配偶的特殊身份关系才取得按成本价购买某单位房改房的资格，因此按照《婚姻法》及相关法律规定，涉诉房产属于上诉人与其配偶的夫妻共同财产，那么就涉及其他子女的继承问题，即其他子女的财产权益，本案在没有对其他子女的意见进行调查了解的情况下就认定上诉人与被上诉人达成了“借名买房”合同关系，事实是对其他子女财产权益的侵害。侵害他人合法权益的，“借名买房”合同关系就难以成立。若“借名买房”合同成立，上诉人一直居住的房屋势必在生前就成了被上诉人的财产，上诉人没有自己的居所，这势必导致新的家庭矛盾，上诉人起诉被上诉人的赡养纠纷正在审理当中，本案的处理结果势必影响到赡养纠纷的处理结果。如果被上诉人以已经提供了居所为由拒绝支付赡养费或者要求其他子女支付房租，从另一方面也是对其他子女权益的一种侵害。

第四、一审法院适用“借名买房”概念错误。

“借名买房”指自限购政策实行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签订买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者他人的名义购房，而购房款确由购房者自己支付。由此可见“借名买房”这一概念是近几年才出现的，上诉人买房是在1999年房改之时，当时根本不存在“借名买房”的概念，一审法院用新概念处理老问题，属于认定事实不清。

综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，恳请二审法院以事实为依据，为法律为准绳，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉请。

以上代理意见如无不妥，敬请采纳！