房屋被冒名委托且出售，买卖合同是“恶意串通”无效还是无权代理“不发生法律效力”？

被无权代理出售且又设立抵押权的原房屋所有权人，应如何维护自身合法权益？

——陈某与吉某、胡某某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-018-01总第229）

【关键词】

房屋买卖 无权代理 抵押权 借款 不发生法律效力 善意取得 表见代理 冒名委托 恶意串通

【要点提示】

被代理人对代理人在授权范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为承担民事责任。中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”

【当事人信息】

原告：陈某（原房主、被冒名债务人、上诉人）

被告1：吉某（买受人、现房产登记人、上诉人）

被告2：胡某某（买受人之母、债权人、上诉人）

第三人：陈小某（原房主之弟、实际债务人）

【案情简介】

吉某与胡某某系母女关系。2012年4月6日，陈小某伪造陈某签名向胡某某出具授权委托书。2012年7月13日，胡某某以陈某代理人的身份与吉某签订了《某市存量房买卖合同》，将陈某名下涉案房屋过户至吉某名下。2012年9月7日，吉某将诉争房屋抵押给案外人张某，并办理了抵押登记手续，债权数额90万元。吉某、胡某某承认吉某并未支付购房款，并解释称因冒名人陈小某借钱未还，胡某某是通过将诉争房屋过户至女儿名下的方式维护自身合法权益。

陈某诉至法院，请求：确认胡某某无权代理陈某与吉某于2012年7月13日签订的《某市存量房买卖合同》无效；吉某、胡某某恢复所有权登记于陈某名下。

【法院判决】

【一审】

1.胡某某无权代理陈某与吉某就涉案房屋签订的《某市存量房买卖合同》，对陈某不发生法律效力。

2.【后文揭秘】。

3.驳回陈某的其他诉讼请求。

【二审（反转？）】：

1.维持【后文揭秘】；

2.撤销【后文揭秘】；

3.驳回胡某某、吉某的其他上诉请求；

4.驳回陈某其他诉讼请求。

【案件解析】

一、房屋被冒名委托且出售，买卖合同是“恶意串通”无效还是无权代理“不发生法律效力”？

被代理人对代理人在授权范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为承担民事责任。中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，因胡某某所持“授权委托书”并非陈某本人签署，陈某并无委托胡某某出售房屋的意思，胡某某在上门催债公安出警后，应知向其借款及授权者并非陈某本人，在此情形下，胡某某仍以陈某代理人身份将房屋售予其女吉某，而吉某又未按约支付房款。加之，胡某某、吉某未能提供证据证明陈某在上述行为实施过程中存有过错。故胡某某代理陈某与吉某签订《某市存量房买卖合同》的行为为无权代理行为，该无权代理行为未经陈某追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，胡某某与吉某签订的《某市存量房买卖合同》对陈某不发生法律效力。

胡某某与吉某系母女关系，且吉某购房后未实际支付房款，吉某的购房行为在主观上亦不构成善意，故吉某不能取得案涉房屋的所有权，吉某、胡某某认为该交易构成表见代理或善意取得，均缺乏事实和法律依据。因案涉合同主体系陈某和吉某，故陈某以案涉合同系代理人胡某某与吉某恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效，法院不支持。

二、房屋被冒名委托出售且又设立抵押，原业主要求消除抵押、恢复产权登记法院如何处理？

【后文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国民法通则》

第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

......

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

《中华人民共和国合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。