案例

2011年12月14日，甲方作为出卖人与乙方作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，甲方将诉争房屋出售给乙方；该房屋已经设定抵押；房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价66万元；本合同签订时，买受人支付定金10万元；出卖人应当在过户当日将房屋交给买受人，逾期在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日，买受人有权退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；双方同意在本合同签订之日起120日内共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记；出卖人应当在该房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方与北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》。后甲方交房后，一直未将户口迁出，乙方诉至法院：1、要求将户口从诉争房屋迁出，2、支付逾期迁出户口的违约金（包括两部分，第一部分为8.3万元，第二部分为按照总房款日万分之五的标准计算自逾期15日起至实际迁出户口之日）。

法院判决：

一、被告甲方于本判决生效之日起十日内向原告乙方支付八万三千元及按照每天八百三十元的标准计算自二〇一四年一月十六日起至被告安楠相关户口实际迁出之日止的违约金。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题。

解析：

实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。

对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：

一方面，公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序；

另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。

由于在实践操作中购房人难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在这个情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。

在这里提醒各位购房者应注意以下几点：

1、户籍核查

在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。

2、明确户口迁出时间和违约责任

一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。

3、户口迁不出则解约

对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。