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刘洪伟律师
刘洪伟律师
北京-北京
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借名买房风险大|借名买房一方违约怎么办案例

房地产2017-04-14|人阅读

案情介绍

原告蒋xx诉称:原告与被告于2011年12月20日签订《协议书》,其中明确约定原告出全资以被告名义于2004年11月份购买位于北京市昌平区xx苑北一区某号房屋。该房屋产权归原告所有。如原告需将诉争房屋过户至自己名下,被告应积极配合原告办理过户。后原告积极全面履行了上述协议义务,现诉争房屋的产权证已办理完毕,但被告却迟迟不履行合同约定的义务,将诉争房屋过户至原告名下。基于以上事实,原告与被告已形成借名买房的合同关系。现涉案房屋已经可以办理过户,被告应按照原告的要求履行合同义务。原告就此事也数次和被告进行沟通,但沟通未果。故原告为维护自己合法权益,请求法院判决:1、被告配合原告办理位于北京市昌平区xx苑北一区某号房屋过户手续,将房屋产权人变更为原告蒋xx;2、诉讼费由被告承担。本案审理过程中,原告变更诉讼请求为:1、确认蒋xx借王xx名义购买位于北京市昌平区xx苑北一区某号房屋的行为合法有效;2、被告办理位于北京市昌平区xx苑北一区某号房屋的抵押登记解除手续;3、原告蒋xx一次性偿还北京市昌平区xx苑北一区某号房屋剩余房屋贷款;4、本案诉讼费由被告承担。

被告王xx辩称:不同意原告的第一项诉讼请求。原告虽然在购房过程中支付了一定房款,但是本次行为是规避法律强行性规定的行为,这种行为是无效的。经济适用房是政策性保障住房,提供给低收入家庭。原告不属于本市辖区内的人口,也无法证明其在购房时属于低收入家庭。原告不属于本市辖区内的人口,也无法证明其在购房时属于低收入家庭。规避保障性住房政策的行为可能损害国家利益,所以该行为无效。原告事实理由中认为被告恶意抵押贷款我方不认可。在法律没有正式确认产权之前,产权属于被告。被告有权对房屋进行处分,我们认为不存在恶意抵押。从实际情况看,被告发生的借款都是为了正常经营生活需要,不存在其他别的方面恶意。贷款是办的合法手续。原告在买卖房屋过程中应该充分意识到存在非常大的风险。当风险发生后,归责于对方是不正确的。如果认定合同有效应当同时具备时间条件。时间发生在2008年4月11日之前,本案符合这个时间。但是本案诉争房屋却不具备交易条件,因为房屋上存在三份抵押,并且与第三人的借款已经到了强制执行阶段,所以本案涉案房屋不符合北京市高院关于借名买房的规定,不应该认定合同合法有效。抵押手续能否解除,从客观上不取决于被告一人。要想解除抵押,需要债权人、债务人同时到场才可以办理。本案必然要征求另外两个抵押权人的意见。在没有取得另外两个自然人抵押权人意见情况下,被告自身客观上无法履行原告的第二项诉讼请求。解除银行抵押的义务应该由原告履行。

第三人广发银行述称:我们和被告签订了房屋按揭贷款合同、抵押合同,放款正常收取本金和利息。现在本金和利息还没有还清,抵押权人是我们。本金和利息没有还完不可能办理解除抵押登记手续。原告的第三项诉讼请求由法院确定双方的关系,第三人代偿从形式上可以。

法院审理

经审理查明:原告蒋xx与被告王xx口头协商由原告蒋xx借用被告王xx的名义购买一套经济适用房。2004年10月20日,被告王xx与xx房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,合同约定被告王xx购买位于北京市昌平区天通北苑一区某号房屋(以下简称诉争房屋)一套,购房总价款为379242元。合同附件五约定:“付款方式1、买受人于2004年10月20日前交付房款149242元。3、余款人民币贰拾叁万元,作贰拾年银行按揭贷款。”上述合同签订同日,案外人xx安代原告蒋xx支付了首付款139242元。2004年11月3日,被告王xx、第三人广发银行、案外人xx房地产开发集团有限公司签订了《房屋按揭贷款合同》。该合同约定广发银行向王xx提供购房贷款23万元,贷款期限为240个月。王xx将诉争房屋抵押给第三人广发银行。经查,全部购房贷款均由原告蒋xx偿还,截止至2016年5月20日,尚有本金95988.73元未偿还完毕。原告蒋xx明确表示愿意且有能力一次性偿还全部剩余贷款。

诉争房屋交付后,原告蒋xx对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。后北京市昌平区建设委员会颁发了诉争房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为被告王xx,房屋性质为经济适用房。2011年12月20日,原被告签订《协议书》,内容为:“以王xx名义于2004年11月份购买的经济适用房(房屋坐落于昌平区xx北苑一区某室)是蒋xx出资购买的。房屋产权证号京房权证昌私移字第xxx号。现甲乙双方签订协议如下:1、此房产属蒋xx所有。2、如蒋xx放弃此房产,王xx积极帮助出卖此房屋和办理各项过户手续;如王xx需要此房,同样按照现市场买卖价格支付给蒋xx房屋款。3、如蒋xx需要将此房屋过户给自己,王xx积极配合办理各项过户手续。”

上述事实,有《商品房买卖合同》、《主债权及房屋抵押合同》、协议书、房屋所有权证、《房屋按揭贷款合同》、广发银行个人账户对账单、购房资格核验结果及原被告当事人庭审陈述等证据在案佐证。

依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定,判决如下:

一、原告蒋xx借用被告王xx名义购买北京市昌平区xx苑一区某号房屋的行为合法有效;

二、原告蒋xx于本判决生效之日起十日内偿还完毕北京市昌平区xx苑一区某号房屋的剩余贷款;

三、被告王xx于原告蒋xx偿还完毕银行贷款之日起十日内办理银行抵押登记解除手续;

法律点评

原告蒋xx与被告王xx之间是借名购买经济适用房的法律关系。关于原告蒋xx借名购房的行为效力问题,因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标,且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,按北京市相关政策属于“老经济适用住房”,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此原告蒋xx的行为不违反相关政策,不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。

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