上海市静安区人民法院民事判决书（2016）沪0106民初6110号原告周某某。原告杨某某。原告共同委托代理人高然翔，上海明伦律师事务所律师。被告汪某某。原告周某某、杨某某与被告汪某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员严毅超独任审判，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告周某某、杨某某的共同委托代理人高然翔，被告汪某某的委托代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某、杨某某共同诉称，2016年2月3日，其通过XX公司居间介绍，与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定两原告向被告购买XX路XXX弄房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币1XX万元；两原告当日现金支付了定金X万元，并于2016年2月20日以银行转账方式支付第一期房款1X万元；同月28日，被告通过居间方告知两原告，要求跳价到2XX万元后才愿意继续履行合同；为此，两原告当场递交给被告一份催告函，要求对方履约；2016年3月2日，被告以短信形式告知两原告已退还1X万元房款，并要求单方解约；嗣后，两原告发现被告以遗失为由补办了产证；2016年4月7日，两原告委托律师发出催告函，要求继续履行买卖合同，但被告于同月12日回复两原告要求单方解除合同；系争房屋的市场价于2016年2月中下旬以后疯狂上涨，现已超过2XX万元；故起诉请求判令：1、解除原、被告关于系争房屋的买卖关系；2、被告返还两原告定金4万元；3、被告支付两原告违约金3X万元。被告汪某某辩称，两原告在签订居间协议时提出要做低房价，过户价格为1XX万元，剩余房款以X万元定金及1X万元装修补偿款形式支付；被告认为做低房价违反国家规定，得知两原告转账给其1X万元后，就将上述款项退还给两原告了；2016年2月20日，被告提出不再出售系争房屋，要求两原告早做打算；被告是在明确表示不再履行合同后，因为XX公司不归还产证，所以被告自行补办了产证；同月28日，被告明确要求解除合同；双方之后多次协商，并于2016年3月19日就解约达成一致，当时对方自认其损失为1X万元；嗣后，两原告要求继续履行合同，但被告回复合同已经解除，两原告的态度反复变化，双方无法办理后续事宜；被告解约是因为身患疾病，家里也不同意出售系争房屋，与房价上涨无关，被告也没有提出涨价；双方协商解约，不存在被告违约的情况，现被告愿意承担违约金1X万元；故同意两原告第一、第二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求。经审理查明，系争房屋的权利人系被告。2016年2月3日，被告(出售方、甲方)、两原告(买受方、乙方)与XX公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲、乙双方明确系争房屋的总房价款为1XX万元，乙方为表示购买诚意，于2016年2月3日前向丙方支付意向金X万元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金；甲、乙双方同意在本协议签订后20日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款8X万元(含已支付的全部定金，不包含尾款)，乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款1XX万元；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产证后拾日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款X万元；甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识，双方买卖关系成立；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；本协议经三方签章后即为生效。上述协议还对水电等费用的结算、维修基金、固定装修、户口迁移、税费承担等事项做了约定。同日，被告出具收款收据，载明收到原告周某某支付购买系争房屋的定金X万元。同月20日，原告周某某通过转账方式向被告支付1X万元。2016年3月1日，被告通过转账方式向原告周某某支付1X万元。次日，被告发短信给原告周某某，告知：因家庭意见不一致，无法出售系争房屋，要终止《房地产买卖居间协议》，愿意履行双倍返还定金的约定。同月21日，被告刊登声明，载明：因保管不慎灭失(遗失)，故申请补发系争房屋的房地产权证书。2016年4月上旬，两原告委托律师发函给被告，催告对方继续履行《房地产买卖居间协议》。被告已收到上述律师函。同月12日，被告发短信给原告周某某，告知：家庭内部做了安排，多次告知不再出售，并非因为房价上涨，请你方早作打算。嗣后，双方签订的《房地产买卖居间协议》未再继续履行。以上事实，由两原告提供的上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、照片、收款收据、催告函、短信、截图、律师函、邮寄凭证，被告提供的出院小结、心电图、照片、短信、支付凭证、录音以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中对系争房屋交易的成交价款、支付方式与时间、费用结算、违约责任等事项都做了明确约定，故依据上述协议约定，系争房屋的买卖关系已经成立。现被告同意解除买卖关系并返还定金X万元，故两原告的第一、第二项诉讼请求可予支持，本院不再赘述理由。上述协议未继续履行的原因系被告悔约，两原告即使在后续协商中同意不再履行协议，亦不能据此认定双方协商一致解约并免除被告的违约责任。鉴于原、被告自行协商违约金数额未达成一致，两原告有权在诉讼中依照协议约定主张违约金。即使两原告在自行交涉中曾谈及损失金额，亦只是其协商中的一种说法，不能直接据此认定两原告的实际损失。考虑系争房屋交易的实际履行情况，上述协议中所约定的违约金数额确实过高，本院根据房地产市场波动情况、两原告实际损失酌情调整违约金为1X万元，但本案诉讼费考虑到系被告违约，仍应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告周某某、杨某某与被告汪某某之间关于XX路XXX弄房屋的买卖关系；二、被告汪某某应于本判决生效之日起十日内返还原告周某某、杨某某定金X万元；三、被告汪某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某某、杨某某违约金1X万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3XXX元、财产保全费2XXX元(原告周某某、杨某某均已预缴)，由被告汪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　严毅超二〇一六年七月一日书记员　　龚　胤