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安玉辉律师
安玉辉律师
北京-北京
主办律师

卖房方严重违约导致合同解除的,应赔偿对方房屋差价损失

合同纠纷2016-07-11|人阅读

  【案情简介】

2013年418日,张某、林某及某房屋中介公司签订《居间服务合同》,约定某房屋中介公司为张某、林某就房屋买卖事宜提供居间服务。同日,张某与林某签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》,约定张某购买林某所有的房屋,房屋价款(林某净得款)为2625000元;张某支付购房定金50000元;张某首付款之外的房款通过商业银行贷款解决,其应在资产评估报告出具后三个工作日内,支付除贷款申请额之外的剩余全部房款,银行贷款部分的房款按银行规定支付;双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》或补充协议约定为准;双方应在贷款机构签发的张某贷款审批通过之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续;林某反悔应当双倍返还张某定金,张某悔约则定金不予返还,同时,双方如未按照约定履行义务的,导致合同履行迟延或者无法履行,违约方应当承担违约责任,赔偿给他方造成的损失。当天,张某通过某房屋中介公司向林某支付购房定金50000元。2013519日,张某委托房地产评估公司就房屋出具《房地产抵押评估报告》。2013526日,某房屋中介公司向中国银行股份有限公司北京朝阳门支行发出《交易结算资金子账户开户通知》,载明张某、林某及某房屋中介公司三方共同委托该行在某房屋中介公司结算资金专用存款账户下为张某开立子账户。201365日,张某将1085000元房款存入上述子账户。某房屋中介公司出具存量房交易结算资金托管凭证,载明涉案房屋总价款2625000元,其中1085000元已存入专用账户,定金50000元已直接支付给林某,其余1490000元,中国银行已出具批贷证明。2013713日,中国银行股份有限公司北京阜朝阳门支行出具《贷款通知单》载明,经该行调查与评估,决定受理张某的借款申请,给予其所购二手房产总价56.8%的贷款额,共计1490000元,贷款年限为20年,该行将在张某办理完毕相关手续后履行放款义务。2013726日,林某与案外人就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,并办理完毕房屋过户手续。

  20145月张某委托律师诉至法院,认为林某将房屋出卖给案外人,严重违背诚实信用原则,构成严重违约,要求林某赔偿房屋差价损失815100元(根据房屋现值与2013519日评估报告书中房屋价值的差价计算所得);双倍返还定金100000元。林某辩称,张某违反合同约定,没有在评估报告出具后三个工作日及时交纳房款并向银行提交相关文件,导致银行贷款拖延近二个月,因此张某违约在先,已将房屋过户给案外人,不同意张某全部诉讼请求。对于林某陈述的意见,张某则称林某委托某房屋中介公司提供居间服务,某房屋中介公司于2013526日向中国银行股份有限公司北京朝阳门支行出具《交易结算资金子账户开户通知书》后,于201365日通知其交纳1085000元首付款,在未得到某房屋中介公司通知前,其无法知晓首付款数额及应支付至哪个账户。经查明,某房屋中介公司系林某委托出售房屋的受托人。

  【审理结果】

  法院经审理认为,张某、林某及某房屋中介公司签订的《居间服务合同》、张某与林某签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。虽然张某确实存在迟延支付首付款的行为,但其提出未在三日内支付首付款的理由符合常理。张某于201365日将首付款存入专用账户,于2013713日获得银行贷款,该迟延履行行为并未导致合同目的无法实现,也不属于双方约定的解除合同情形。因此,林某在与张某未解除房屋买卖合同的情况下,径行将房屋出售给他人并办理了房屋过户手续,构成严重违约,林某应当就此对给张某造成的损失承担赔偿责任。关于张某主张的房屋差价损失,根据张某与林某订立的《北京市房屋买卖合同》及补充协议中约定的房屋价款、《房地产抵押评估报告》及起诉前张某委托评估机构所作的《报评估告书》(认定房屋市场价3440100元),可以确定房屋确实存在差价损失。由于该损失系由于林某违背诚实信用原则,将涉案房屋一房两卖所致,因此林某应就该差价损失给予合理赔偿。就具体赔偿数额,考虑到张某在履行合同中确实有迟延履行情况及合同其他具体履行情况、参考上述评估报告,酌情予以判处。关于双倍返还定金,根据张某与林某签订的《北京市房屋买卖合同》的约定,该定金性质为履约定金。在已经判令林某赔偿损失的情况下,不再判令其承担双倍返还定金责任,仅判令其承担返还责任。据此,一审法院判决:一、被告林某于本判决生效后七日内返还原告张某定金5万元。二、被告林某于本判决生效后七日内赔偿原告张某损失407500元。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。一审判决后,张某、林某不服一审判决,向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

  【律师评析】

  作为张某的代理律师认为,林某构成严重违约的事实是清楚的,焦点在于房屋差价损失是否应当赔偿。律师在代理中积极阐明理由,最终获得法院支持。

  第一,房屋买卖合同解除与损害赔偿请求可以一并主张

  理论和实践上,合同解除与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。因此,在房屋买卖合同解除的情况下,合同当事人可以提出损害赔偿请求。

  第二,房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围

  合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿,出于对解除权人的全面保护,不限于信赖利益的赔偿,还应对履行利益的给予赔偿。

  在一房两卖的情况下,因房价大幅上涨,出卖人已将房屋另售他人并已合法过户,导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说显失公平。买受人选择解除合同是迫不得已,并非出于自愿,因为继续履行对买受人更为有利。如果未取得房屋的购房人已付房款数额不大,则即使根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第89条的规定,判令出卖人加倍赔偿也可能不足以抵上出卖人因违约而获得巨大利益。

  在审判实践中,很多房屋买卖合同纠纷都是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨而拒绝履行合同,额外要求买受人加价,加价不成,直接以高价将房屋转卖给第三人并办理过户手续。如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则违约方违约成本过低。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能有效遏制及惩罚违约行为。

第三,房屋差价损失的确定

  在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,法院应予支持,但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以酌情调整。

  在具体考量上,可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型;相邻幢同楼层及房型;相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额来确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价来确定。确定差价损失的时间节点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素合理确定。

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