案情简介：国盛集团有限公司与刘某、房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

2008年，刘某以投资经营为目的，购买开发公司商铺，并在一个月后向土地局申请办理预告登记。申请的第二天，法院将解除查封该商铺的民事裁定及协助执行通知书送达土地局。2010年，刘某与开发公司签订商品房回购协议，但未履行。2011年3月，案涉项目竣工验收，生效判决确认建筑公司对案涉商铺享有工程款优先受偿权。2012年4月，土地局为刘某补办预告登记证明。因开发公司执行异议，法院裁定中止执行前述商铺。建筑公司诉请许可执行。

法院判决：裁定建筑公司许可执行

对商品房买卖合同或民间借贷法律关系性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人真实意思和合同实质内容来决定。结合本案案情，根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑，刘某与开发公司真实法律关系应系名为房屋买卖实为借款担保。刘某申请办理涉案商铺预告登记时间次日，法院将解除查封涉案商铺的民事裁定及协助执行通知书送达登记部门，且申请预告时间与登记部门补办预告登记时间相隔4年多，预告登记办理违反法律规定。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”案涉商铺所在项目验收合格时，商铺能够进行不动产登记。刘某在能此后3个月内未申请产权登记，该预告登记已失效。预告登记中的处分是指当事人的民事处分行为，并不包括司法机关的司法强制措施。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所指称消费者，应为生活消费。本案刘某为投资行为，不享有消费者优先权。且刘某未实际占有涉案商铺，亦无证据证明未办理过户登记手续无过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院可采取查封等强制措施。故裁定许可执行。

律师说法：名为房屋买卖实为借款担保的“购房者”在未实际占有房屋、预告登记失效情况下，不能对抗工程款优先受偿权

当事人名为房屋买卖实为借款担保，在预告登记失效、购房者未实际占有房屋情况下，不能对抗施工人工程款优先受偿权。

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