案例简介：二房东”超期出租，租户被房东起诉

2014年10月19日，产权人祝某与A经纪公司签订《房屋出租委托合同》，祝某将其位于北京市西城区某处房屋委托A经纪公司对外出租，期限从2014年10月19日至2015年10月19日，月租金4300元，按半年支付。2015年4月26日，双方签订补充协议，约定合同期满后，不再续租。

2015年6月25日，A经纪公司与金某签订《房屋租赁合同》，约定A经纪公司将上述房屋租赁给金某居住使用，月租金4500元，期限自2015年8月28日至2016年8月27日，租金年付。合同签订后，金某将全年租金54 000元交付A经纪公司。

2015年10月19日，祝某与A经纪公司签订的《房屋出租委托合同》期限届满，双方未续签合同。租赁房屋由金某占用。A经纪公司未向祝某支付2015年10月20日之后的租金或房屋占用费。2016年1月，祝某将金某诉至法院，要求金某支付从2015年10月20日至搬离房屋之日的租赁费用。诉讼中，2016年6月6日，金某将房屋腾退给祝某。

法院判决：转租期限超过剩余租赁期限的，超过部分的约定无效

法院审理认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。2015年10月20日起，金某占用房屋没有合法依据，祝某请求负有腾退义务的次承租人金某支付房屋逾期占有使用费，理由正当，法院予以支持。

金某向A经纪公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间的费用，法院认为，这是金某与A经纪公司之间的法律关系，对祝某没有法律约束力，不构成金某拒绝向祝某支付2015年10月20日至2016年6月6日期间的房屋使用费的合法理由。

律师说法：转租超过原租赁期，超过部分合同无效

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

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