买卖二手房，对于买方最需要注意的就是房屋抵押情况，如果遇到抵押，除非能够偿债解抵押，否则房屋无法过户。有一种叫做“最高额抵押”，是需要我们特别注意的情况。

案例回放

老王为了给儿子结婚预备新房，找到一处地段不错的二手房，总价460万元。房主老赵是个生意人，老赵和老王说，如果4个月内能付足360万元首付款，房子就卖给他，因为老赵需要资金周转。

老王的儿子和未来儿媳确实看上了老赵的房子，老王和老伴一商量，咬牙定下来！老王和老赵签了合同：分三期付360万元，最后100万元的尾款支付当天过户。

老王东拼西凑，终于把360万元的首付款凑齐，支付当天和老赵去房管部门做了网签。当时发现这个房子有抵押，而老赵连忙拍胸脯保证三个月内肯定能解抵押。

结果这一等就是半年，老王多次问老赵什么时候解抵押过户，老赵总是说，资金周转有点问题，再等等就好。老王担心房款被老赵挪用，即使退房也拿不回来。但儿子的意思还是要这个房子。经不住催促，老赵把房子钥匙给了老王，但过户还是遥遥无期。

老王不想再等，就找到我们律师来帮助解决这个问题。经过律师的调查，发现了一个严重问题，房子被老王在银行做了最高额抵押，最高额度是390万元！

案情分析

最高额抵押简单地说，就是借款人可以向贷款人约定一个最高额度的抵押贷款，可以分期分批贷款，但不得超过最高额度。

对于老王来说，在已经支付了360万元的情况下，如果帮老赵支付解抵押款，可能最高要再给银行390万元，否则不但过不了户，房子还有可能被银行拍卖！这对老王来说是一个巨大的压力，形势很被动。

案件结果

律师迅速行动起来，立刻去法院起诉了老赵，并申请法院对房屋进行查封，这样迫使最高额贷款被锁定，不能再继续贷新款。第二步是联系银行，查询贷款具体情况，发现老赵已经贷了190万元，而且已经到期，银行已经对老赵进行催缴。由于老赵的房屋被查封，他不能再继续贷款，又面临银行的催缴还款的压力，于是在庭外与我方谈判。经过几轮谈判，最终老王答应帮老赵偿还190万元的贷款，但同时老赵将自己另一处房产抵押给老王，以确保偿还老王多付的90万元，老赵解抵押，房屋尽快过户。最终，老王如愿将房屋过户到儿子名下。

法律解读

《物权法》第二百零六条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定……（四）抵押财产被查封、扣押。”当发现对方已经设定最高额抵押，必须尽快起诉申请法院查封，避免进一步扩大买房人的预期损失。

本案老王幸运在老赵的贷款尚且没有达到最高额，否则即使查封，老王也要替老赵多支付290万元。