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沈先生于2016年6月通过中介向叶女士购买了杭州某小区的二手房一套，该房屋建筑面积为64平方米，当时沈先生一次性付清了购房款并办理了过户手续。

2017年10月，沈先生在房屋装修过程中，发现房屋的一面墙体尺寸与房产证中所附图纸标明的尺寸有所出入，比图纸小了一圈。为搞清楚情况，沈先生让装修工人敲击了部分墙体（非承重墙），没想到这墙体太薄，一下敲出了一个洞，而对面竟是邻居家的卫生间。

这一敲立马使沈先生与邻居起了大矛盾。沈先生认为，两户房屋之间现有墙体位置与图纸不符，很明显是邻居侵占了原本属于沈先生房屋的一块面积，所以应该返还这部分面积；而邻居认为，这个墙体位置他们买来的时候就是这个样子了，不同意退还，沈先生装修把自己家墙敲破了，应该修复并赔偿损失。两户人家矛盾不可调和，先后通过派出所、社区等组织调解都没有结果。无奈，沈先生只得向法院起诉邻居。

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法院审理过程中，邻居的代理律师向房产档案管理机关调取了案涉房屋整幢楼的相关建筑图纸，而法院也向有关部门调查了解了相关情况。

原来，沈先生购买的房屋原是某单位公房。原先租住在沈先生的房屋和其邻居房屋内的是两兄弟，哥哥住的是沈先生的房屋，弟弟住的是邻居的房屋。由于弟弟住的房屋面积比较小，所以当时两兄弟的母亲做主，将哥哥住的房屋的一部分面积划给了弟弟，变动了墙体位置，改变了原始户型结构。而当年变更时，两兄弟按规定向住房管理部门进行了申请，变更后的图纸也存档了。

而后，房改房改革开始，两兄弟先后出资购买了自己所住房屋的产权，以后房屋又经过几手周转。遗憾的是，房改房产权最初变更登记时，两房屋都是按照原始户型结构进行了登记，而非变更后的户型结构，这导致产权证面积与实际面积严重不符，为后面的纠纷埋下了隐患。

事实查明后，法院认为案涉房屋已合法变更户型结构，产权证内容属于登记错误，沈先生不能再要求恢复原始户型结构，所以驳回了沈先生的诉请。

沈先生不服一审判决，提起上诉。

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一审判决后，沈先生找到我，请我帮助分析下他的案件。

我告知他的案子二审很可能败诉，没有必要上诉，他可以找他的卖家索赔。我当然知道，沈先生购房时间是2016年6月，而彼时已经2019年，杭州的房价翻了一番都不止，但如果找卖家索赔，几乎不可能按市场价退赔，对买家而言，自然是得到面积更有利。但世界并不总是如你所愿，还是要接受事实。

沈先生又问我：可不可以起诉房屋登记机关来恢复原始户型面积？我分析道：这个事情房屋登记机关当年确实有很大的责任，但如果要求恢复到原始户型，那本质上与你起诉邻居的案子没太大区别，而你与邻居一审的案件你已经败诉，这种情况下，很可能只能确认登记行为违法，但想要取得实质性胜诉就难了。

沈先生还不死心，又问：那么如果确认违法，可否要求房屋登记机关按照房屋市场价赔偿？我没有直接回答。

在咨询我之前，沈先生已经通过窗口、信访等渠道向房屋登记机关及其上级机关多次反映问题，以及向他的代理律师咨询。我再次跟孙先生分析道：房屋登记机关虽然承认之前存在工作失误，但正如他们所说，当时负责登记的人可能都已退休，而且经过多次行政机构改革，现在的部门也不是原来的部门了。另外，这房屋中间转了好几手。综合分析，现在起诉房屋登记机关其实还存在诉讼主体、时效等诸多方面的法律问题。即使不考虑这些问题，目前并没有这类案子的赔偿先例，没有明确的赔偿标准，这个赔偿金额也很难确定的，甚至也有可能完全得不到赔偿。听完我的分析，沈先生比较失落，他表示要继续上诉，实在不行再用我建议的方式维权。我建议他需要做两手准备，委托第三方对房屋实际建筑面积进行测绘，沈先生对此表示认可。

4

如我所料，二审法院维持原判。

但沈先生还不死心，继续向省高院申请再审，当然等来的只是一份驳回再审申请的裁定书。

其实在再审案件受理前，沈先生再次找过我，说他申请了再审，但是因为诉讼请求表述不清被退回。我再次表示，这个案子就算省高院立案了，很大概率还是会败诉的。其实此前，沈先生已经向房屋登记机关申请了重新测绘，测绘公司也已经公示测绘数据，结果是实际建筑面积比产权证登记面积少了近4平方米，这足以直接起诉卖家了。沈先生表示理解，不过家人还是希望继续申诉，如果再审再败诉，再按我建议的方式起诉卖家。鉴于他的坚持，我帮他修改了诉讼请求，再审案件顺利的被受理了。但是，这只是形式上的受理，最终并未能正式立案。

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经历了一次又一次的败诉，沈先生最终还是决定委托我去起诉卖方索赔。当然，他还有一个忧虑，就是起诉卖方必然需要确切的证据证明缺少的面积，那最好当然是把产权证面积直接变更为实测面积，但是任何案件都有诉讼风险，万一官司没打赢，面积又已经变更，那不是两空？

为了打消沈先生的疑虑，我给他看了几个相似案例，产权证面积变更的基本胜诉，而没有变更的则有败诉案例。当然，为了保险起见，我并没有让沈先生马上去申请变更，而是依据现有的证据（公示的测绘结果）申请立案，后面走一步看一步。反正作变更随时可以申请。这样沈先生也比较放心，也更有信心了。

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在我提交立案材料后，法院按惯例组织双方诉前调解。

组织调解的当天，我兴冲冲的跑去法院，以为在我方强大的证据和事实面前，对方叶女士也有调解的意愿。没想到，叶女士态度非常坚决，认为我方完全胡闹，自己没有任何过错不需要退赔。我耐心跟她解释，合同要按约履行，没有按约履行就要承担责任，这跟有没有主观过错无关。但显然，叶女士完全没有兴趣听我说，气愤的对我说：你这个律师简直是吃屎的，这种案子也接！见对方这个态度，我没有回复，也觉得没有继续沟通的必要。于是这次调解双方不欢而散。

其实这次，对方只是来提交下诉讼材料，压根没想调解，不知道为什么不事先说明，简直是浪费我的时间。

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调解不成，法院需要正式立案。当然，如果你不去催，这个时间可能会比想象的要久。为了尽快立案，我又到窗口申请正式立案。立案后不久，法院安排了开庭时间，已经到2020年了。

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“漫长”的等待，没有等来开庭，却等来了“新冠病毒”疫情。于是，案件的开庭时间顺理成章的延期了。

当然，我也没有闲着。在开庭前的一段时间，我和主审法官进行了电话联系，对案件事实和证据方面初步沟通。法官当然不可能在判决前对当事人和代理律师透漏对案件的预判，也不可能直接提供帮助，但是，庭前有效的沟通可以帮助律师对案件审理过程有更好的把控。

基于对法官沟通情况的综合判断，我告知沈先生必须马上申请变更了。案子到了这节骨眼上，沈先生也没有再犹豫了，开始正式申请测绘报告和办理变更手续。

此外，我也向法官寄送了几份相似判例，并对这些判例从相同点、不同点、判决理由等方面进行了详细的分析比对，帮助法官更好的理解本案的一些关键特点，作出正确的判决。

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疫情总算有效控制，我们也等来了案件正式开庭。这是我律师执业以来首次戴着口罩开庭，终身难忘。

开庭时，叶女士依然认为自己没有任何过错，房屋交付时产权证上面积与合同约定相同，自己没有违约，并且认为合同约定房屋是按照整套购买，不是按照单位面积来算，沈先生在买房时就看过这个房屋，现在要求按缺少面积退款没有依据。另外，叶女士认为沈先生是在2016年6月购买的房屋，起诉时已经超过3年诉讼时效。

针对叶女士的答辩意见，我一一发表意见予以反驳。

第一，叶女士交付的房屋实际建筑面积与合同约定的并不符，案涉房屋登记面积错误已经为房屋登记机关和法院判决所确认，不能再以登记面积为准。在买卖合同中，出卖人需要尽到注意义务以保证出售的货物没有重大瑕疵。显然，本次交易中，叶女士客观上并未尽到注意义务，所以叶女士构成违约，这与她主观上是否知情无关。

第二，叶女士认为房屋是以“套”为单位交易，不是按面积算购房款，所以不存在因面积而产生的赔偿，这是错误的。房屋当然是以“套”为单位交易的，一套房屋当然有一个出售总价，但是，房屋面积是衡量房屋价值的因素，也是计算单价的唯一方式。面积缺少，不符合合同约定，买房人自然有权要求返还缺少面积对应的价款。更何况，合同并没有明确约定房屋面积与出售价格是无关的。

对于诉讼时效，我们也早作了准备。在与邻居的案件二审期间，我便告知沈先生诉讼时效的问题。其实，在发现房屋问题后，沈先生早就与叶女士沟通过，经过我的建议，沈先生再次与叶女士沟通此事，并作了电话录音。这样我们有了诉讼时效中断重新计算的证据。其实，沈先生因为此事一直在通过投诉、诉讼维权，虽然没有起诉叶女士，也并不存在超过诉讼时效的问题。另外，沈先生是从2017年11月装修时发现问题的，从这个时间点起算，本就不存在超过诉讼时效的问题。之所以作电话录音，主要是提供三保险方案，让原告更自信，让被告更信服。

庭审之后，我继续向法官汇报沈先生房屋变更登记的进展，并提供相关证明材料。不久后，我几乎同时收到了判决胜诉和沈先生办理出新的产权证的消息。

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其实，这个案件本身难度不大，因为已经有很多相似判例。但是具体到案件细节都会有一些差异，各个法官的理解和思路也可能会不太一样，所以律师代理中也不可掉以轻心，做好充分准备，才有取胜的基础。

最后的结果其实也是如我所料。法官其实并没有必须要等到房屋面积变更登记完毕才判决，只是我们正在进行的变更程序给了法官判决我方胜诉的信心，否则案件结果尚未可知。

（本文根据真实案例改编，为保护当事人隐私，文中名字为化名）

办案体会：其实一个案件经历一审、二审、再审等多次诉讼是正常的，有太多当事人为了那一丝丝的胜诉的希望做着申诉再申诉、信访再信访的努力。但是凡事都有一个度。如果仅仅是为的经济上的利益，那么我们还是从经济利益来考虑。打官司是需要支付诉讼费、律师费等成本的，如果不能胜诉，这些付出都会打水漂，有时候及时止损可能是更好地选择。