没有规范书面合同房屋卖方违约怎么办

【案情】

原告丁牛（化名）经人介绍，于2010年8月与同村村民被告胡某达成协议，购买胡某在自家住房用地上改造的门市房1间（地处乡镇街道，30平方米左右、每平方米售价5000元）。由于当时该楼尚未完工，门市房准确面积不能确定，故双方商定原告预付10万元购房款，待该门市房建成交付后，按实际面积和价款结算。一直到2011年8月，在该房屋还没有建成。同时，由于胡某的兄弟与胡某争执起来，房屋一直没有交付给丁牛。原告无法得到约定的门市房，被告又拒不退款，故原告于2012年1月提起诉讼，要求被告返还购房款、支付相应的利息，并加倍赔偿10万元。案件经过一审、二审，均支持了原告的“返还购房款、支付相应利息”的诉讼请求，对于要求加倍赔偿10万元的诉求没有支持。

【释法】

本案是一起在没有规范书面合同的前提下确认买卖商品房行为效力问题的特殊案件。如何正确处理此案，对规范公平、诚信的商品房市场交易行为及维护购房人的合法权益具有重大的现实意义。

现将本案涉及的相关法律问题分析如下：

一是关于合同的书面形式问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第十一条可知，合同的书面形式是多种多样的，包括合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。合同书只是合同书面形式的一种。所以，在实践中只要所载内容能确定合同的当事人、标的、价款等主要事项的各种书面的载体，都应认定为合同的书面形式,而不能片面地认为只有合同书才是合同的书面形式。其次，还有一种例外，即当事人虽未采用书面合同形式，但一方已履行了合同的主要义务，且对方也已接受。在这种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，该合同也是成立的。实践中，不同合同的主要义务是不同的，应根据实际情况来确定。就本案来说，在商品房买卖合同中买方的主要义务就是支付房屋价款。所以，原告在支付了10万元购房款，且被告也接受并出具收据的行为，足以认定该商品房买卖合同关系成立。

二是关于合同的效力问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条之规定可知，在合同法实施以后，确认合同无效时，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。同时，在认定合同的效力时还应结合该解释第九条的规定。在本案中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款及上述解释的规定，由于前者未规定商品房买卖合同在登记后生效，故该合同虽未办理登记，但仍然是有效的。

三是关于加倍赔偿10万元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。在本案中，被告的行为是因为其他因素导致不能履行约定，不属上述两种情况，故其应承担返还10万元购房款及利息，不需要承担赔偿10万元的民事责任。